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本帖发布于：Australia 在上周的推文中，我们提到施工部分行业里常常总结归纳为5大步： 1.Foundation (地基）2.Framing (框架）3.Lock Up (房屋封闭）4.Fitting & Fixture （内装）5.Practical Completion （完工）与 Hand Over (交付） 更多详细的内容， 今天为您举例说明： 步骤1：挖土和地基（Foundation) 当土地上的旧房子被拆除，额外的土壤、树木被清理掉之后，这个时候就需要开始准备挖土和做地基（Foundation)。 根据房屋建造的难易程度，例如是否有地下室等，含地下室地基部分可能需要4~5个月的时间，如果没有1~2个月即可完成。 地基不仅仅为房屋提供了基础，而且在某些地形中也不会翘曲和膨胀。地基由结构工程师设计，并提供防潮和防白蚁的保护。 在准备挖土和地基时，也是开始准备申请房屋中所需的供水、供电力、供网、供气的最佳时机。 如果有建筑商，通常情况下建筑商会帮助业主申请，业主只需付费。 如果是业主自建，业主则需要自己申请。同时也需要确保在施工期间已经申请临时供电服务。步骤2：框架 (Framing) 根据1995年Domestic Building Act第40条，框架阶段的定义指的是，房屋框架完成并由建筑测量师批文的阶段。说到框架（Framing)，人们想到的第一个画面通常是房屋的结构。如果地基是房屋的横向导向，则框架是构建垂直房屋的主要帮助。 框架是指木匠建造的木墙骨架和轮廓。目前市面上有三种框架的做法： 一种是木工按照图纸切割木材在工地上现场制作； 第二种是木架在工厂生产完成之后，运输到工地，由木工负责安装； 第三种钢结构的房屋则需要用到钢铁的框架，也是工厂生产完成之后，运输到工地由工人负责安装和搭建。 此外，框架部分还将开始铺设地面，屋顶，门和窗户的轨道。 如果业主没有建筑公司来分包木工这部分的工作，业内专家提醒业主一定要花费大量的时间来审核和选择分包公司。 木匠这部分工作是房屋建造工程中最重要的承包商之一。同时也需要注意，在框架施工的阶段，最大的障碍是不利的天气条件。步骤3：外观与水电煤网线路铺设 (Lock Up) 根据1995年Domestic Building Act第40条，Lock Up 阶段的定义指的是：当房屋的外部覆盖层和屋顶覆盖物安装固定完成，地板、外门、外窗安装固定完成（即使门或者窗是临时的）。当框架部分已经完成并且通过建筑测量师审核后，就可以开始根据图纸做房屋的外墙/外观，例如砌砖，做建筑外墙渲染（render) 等。
业内专家表示，除非有多个非常规因素阻碍，否则外观和水电煤网线路铺设可以同时完成，以节省时间。
由于外部的墙面和屋顶均已覆盖完成，因此不会受到天气或者环境因素的影响。这个时候就需要开始铺线和设管，其中包括：永久性电气设备电话线电视线互联网接线水暖和下水道安全系统上述线路铺设完成之后，需要做安全检查，方便在日后可以快速安装到服务和设备。同时在这一步也需要做隔热保温材料，在任何墙板或者石膏板进入之前，按照6星能源报告的要求，都需要在墙框架之间安装隔热保温棉絮。
这一步的同时，也需要安装室外门窗，完成"Lock Up"。步骤4：室内 (Fitting & Fixture）
根据1995年Domestic Building Act第40条，内装阶段的定义指的是, 房屋的所有内墙，踢脚线，门，橱柜，浴室，水池，水槽，橱柜等均已安装并固定就位。
室内工作通常被称为“Fitting & Fixture"。在安装好隔热保温棉絮之后，就可以开始安装固定石膏板了。
石膏板直接附着在木材框架上，构成实际的内墙。石膏板安装完成之后，就需要为墙面刷漆。
这个时候同时需要开始做地面以及其他的内部装饰，例如瓷砖，橱柜，洁具，室内门等。
在地面铺设完成之后，可以让水管工入场在有需要的地方接通用水排水管道。例如厨房，洗衣房，浴室等。
水管工接通用水排水管道之后，则需要电工入场接通电力。如果房屋的设计是需要安装储水设备例如水箱，这个时候则需要安装相应的设备。
步骤5：整理与完工 (Completion)
在这个时段，房子本身大部分已经完成。由于住宅的建造过程会产生大量的垃圾，还有土堆/土坑，或者被破坏的道路等。
这时就需要先把这些垃圾，土堆/土坑等先处理掉，再进入下一步。
例如，在做室内装修的时候到处都会有碎屑和灰尘，地毯需要在这些大部分都做完，垃圾都清走之后再铺设。
在清理完毕之后，还需要做的是：美化住宅，例如使用预先栽培的植物和铺好的草来完成园林设计。按照图纸，在阳台增加百叶窗等。
当所有建筑工程都完工的时候，需要安排建筑测量师来检查工程，颁发准住证。拿到准住证之后，业主才可以入住房屋。
专家提醒
在建筑过程中超出建筑预算是非常常见的，通常情况下有以下几种可能：
初步费用超支（例如会计费用，设计费，土壤报告，工程设计，认证费，建筑测量师费用）不可预见费用（例如挖土的时候挖出了石头）天气选择的材料不能用需要紧急决定时，没有多做调查，接受了不好的建议（尤其是来自供应商和经验不足的分包公司的建议）项目工期延长也是常有的事情，例如：
会议延误
冗长繁琐的设计没有及时找到合适的建筑商/分包商
天气和建筑商相关的延误
供应商/贸易商短缺建筑付款，通常情况下建筑付款详情会写在合同里，例如：
合同签署的时候：5%的合同价定金地基完成：10%框架完成：15%
外观与线路铺设完成：35%
内装完成：25%
房屋交付前：10%如果建筑部分经由银行贷款，通常情况下，银行在每一步放款的时候都会要求建筑造价师（Qantity Surveyor）去工地上查看工程进度，并确认建筑商是否做完了那一步工程，出示报告之后，银行才会放款。
如果是建筑无需银行贷款，通常情况下，业主付款之前除了需要查看建筑测量师检查报告之外，还需跟建筑造价师一样查看一下工程进度再放款。
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