澳洲QLD的行家们,200套以上房子楼盘MR生意的行情怎样

在澳大利亚生意种种




实话实说,MR生意还是QLD好做很多,感觉。

只是某中介说QLD的倍数比悉尼的高,问题是现在好像悉尼基本上没啥MR交易,没得参考。

不知道QLD是否容易请人管理。

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如果能容易请到人,估计倍数更高了

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昆州工资水平不算高,加点钱或许容易请到人些。。



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有时不是钱的问题,宁做鸡头不做凤尾是国人传统

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做了一点研究,布村的物业经理工资水平真的比悉尼低很多。
如果布村请人,加点钱请本地人,不一定是华人,或许更好?

唉,跨州了解生意,不容易,还是得私下找”地头蛇‘ 请教

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请人不难,请到合适的人,owner跨洲管理的话实在是风险过大

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飞儿一出手就是大手笔

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不是我一个人,和拍档一起哒。

拍档刚接手两个布村小MR,觉得还是合伙买大的比较合适。。。对布村MR市场也在学习中。


看上去大咖们都主要混微信朋友圈了。。
不管那么多,按低于五倍报价了,行不行都是一个学习过程。



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我以前觉得我的拍档在布村,太远了。
如今又觉得幸亏她在布村

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MR 是什么词的缩写?

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这个行当,现在算是掉进昆州房地产大坑了。
政府撑腰拒付房租,中介收不上来租金,夹在房东和租客中间两头不是人。收不上租金,就没有管理费赚,收入大受冲击。
昆州的房子,现在还有谁敢投资? 尤其是这种公寓连体别墅,甩都甩不出去。资产减值是必须的,那种酒店,度假村,motel 之类的管理权,这把直接要凉。

没人敢投资,逐渐都变成了自住,掉letting是肯定的。投资者的公寓多好管理,全变成自主,那叫鸡飞狗跳。
这个行业高负债,今年给银行提交一个很不好看的financial report, 银行不知道会不会震怒,银行可不是做慈善的。超过风控红线,会触发收回贷款。
这个行当忽悠了太多人,中介天天在媒体上打广告,什么摸鱼捉虾。卖到5-6倍,但却忽视了政治风险。
昆州上次是高票连任,这次带领民众打土豪,分田地,今年10月估计还是高票连任。
昆州工党,是房地产杀手磨刀霍霍,对房地产的负面政策至少还会持续5年。


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哈哈哈哈哈,和餐馆啊零售啊比起来,长租型物业现在是最稳当的,好几个开咖啡店的开饭店的都在开始看物业生意了,想买个当保底收入。

现在付租金困难的租客估计也就10%,大部分降点租也就能搞定了,基本不影响收入,小区工资更是一分钱不少

请继续看衰,好让我们有机会按合适价位继续买进~

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物业管理权违约率,空置率,有纠纷率,不良率多少?

酒店式,motel,度假村,现在超过90%基本无事可做。。只有物业的基本工资,而租金抽成部分几乎没收入

短租物业管理权,不良率在20-50%之间,同样物业管理权只能拿死工资,物业管理抽成收入几乎减半。这个工作量上升,天天吵吵闹闹。

长租物业管理权,这个不良率10-30%,你说的10%只是极端低的例子,有,但是少数。同样也是掉租金抽成的收入,管理费部分去的工资正常。这个工作量也是上升,每天吵吵闹闹。

不论长租还是短租,将来掉letting都是不可避免的。
再想骗人去昆州买公寓和TH,是比登天还难。现有的投资者也会退场,投资公寓将会逐步变成自住,就不需要出租了。将会严重冲击letting。
市场上大批中介的也失业,竞争会非常激烈,管理费抽成比例很难再维持在8-10%这么高。

出租房屋的租金都已经大幅下跌,你说对物业管理权没影响? 物业管理权letting抽的租赁佣金,跟租金是挂钩的。怎么可能没有影响?

本次疫情下,物业管理权的风险暴露无遗。
房东已经成了政府的眼中钉,肉中刺。不论是联邦,还是昆州政府,都是磨刀霍霍针对投资房。包括物业管理权长约25年之类的,都是非常脆弱的。什么合同不合同的,商业合同签了那么多,现在政府一个行政命令,合同就无效了。一个立法就能推翻,而工党领导的昆州政府,在今年大选中再次高票连任的话,更极端的手段也能干得出来。

在政府的高压打击,物业管理权想要逆势反转?比登天都难。
物业管理权再想忽悠别人5-6倍的高价盘侠,难度挺大。虽然有些人为了保护财产不贬值,打掉呀往肚子里咽,怕接盘侠跑了。 只能说是用心不良。

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你想再买一个,是可能的。有所为有所不为。
但是我不觉得你想花5-6倍的高价接盘。。。。。。。
3倍接盘,你可能会愿意。

但是也不要低估了政治风险,目前还是观望昆州工党的政策为好。。
银行对物业管理权的估价降低了,风险等级提高了。再买管理权,需要准备的cash比例变多了。

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昆州政府委托QUT review QLD property law,去年刚做完。
工党若没有打算对物业管理领域下手,又何必找人去review这个法律。这个疫情很可能会加速立法改革。
而这些潜在的改革,大部分都是对管理权不利的。如果一旦改革,长约25年这个,肯定会第一个被新法律推翻。

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你就差放鞭炮了

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真相就是真相,真金不怕火炼。

为了忽悠接盘侠,打掉牙往肚子里咽,忽悠出来的盛世繁荣,经不起考验。

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昆州工党这周给你在议会立法,昆州工党在议会占多。
如此严苛的租赁法,后果可想而知。
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