澳洲从装修的角度谈谈如何set up新建一个店

在澳大利亚生意种种



很多人觉得买个店太贵，自己开一个也不用花那么多钱，只是买货源、生意模式、客户群、店租合约、位置，这些都能自己搞定。
楼主从装修的角度来讨论下set up一个新店。

楼主知道的也不多，想到哪里说到哪里，大家一起讨论讨论。也许讨论完了以后，大家会觉得，还不如买一个现成的店省事呢。

先写个免责声明：为了防止让大家觉得是软文，请不要询问公司名称。楼主也用不着帮公司打广告，公司长期有投放广告（有缘人自然能找到），另外由于人手和时效性的缘故，合作的设计师们给的工程，公司也只能接其中的三分之一，还有，五万以下小单不接。

撇除利益考量，帖子能纯粹点。

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店主首先是确定自己的生意类型，然后是选址。这两个互相有极大的关联，有些生意类型需要人流量，比较推荐在购物中心签租约。有的比较适合选择沿街的店面。这个各有利弊。
选择购物中心，管理规范，聚人气，有安全性，可以建立自己的品牌，以后扩展连锁店容易（形象好，有示范作用），还有将来卖店也方便。缺点就是贵，很多事情不是店主能做主的（包括营业时间，装修水准等等）。
选择街边店，一开始建立的时候限制比较少，但是要想积攒客源，需要预备更多的时间。有句话叫钝刀子割肉，业绩老上不来也让人揪心。不过如果本身能够做网络宣传，或者已经积攒了一定的客户群体，开街边店铺投入更小，营业时间也更灵活。

店址选好，就可以进入谈租约阶段。这个不做重点讨论了。无非是讨价还价，谈租期，提供各种资金或者房产的保证之类的。一般情况店主会给一个月的免租期，让你无心理负担的set up。当然也有给三个月的免租期的。总之店越不好出租的越容易给免租期，租金越高的越容易给免租期，地点越没优势的越容易给免租期。购物中心给一个月以上免租期很难谈，但是对于新来的生意，很多购物中心会给装修补贴，小到一两万，大到十来万的都有。看各人的本事（你的生意类型、租约长短、生意定位、品牌、对未来的预期、是否能给购物中心提升形象）。

谈租约阶段，楼主建议可以开始考虑规划将来怎么做的事情了，重点是怎么装修，怎么买设备。店不同，需要准备的东西也不同。

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先说街边店。

如果只是卖东西，并且你不打算花很多钱，那么街边店只需要刷刷墙，放点货架就好了。地面如果太破旧的话可以重新铺一下，门头换换招牌就行。记得不要改门的结构，因为这个必须通过council的申请还有屋主的同意。申请需要时间，修改需要花大笔装修费，大家都懂的。
不过如果你打算做高端品牌店，需要特别设计定制的货架、展示柜、柜台，以及整体形象，那么还是请个设计师，请装修公司来做比较好。
注意，在这种前提下，你不一定需要找有license的人为你服务，水电工除外（涉及到商业保险）。设计师请不请看各人，装修的人好不好看缘分。拿了钱装修到一半跑掉的游击队也不少，电话不接你也没办法。建议签订正规的装修合同，记录对方的公司名称，ABN/ACN，车牌号，免得发生这种事情的时候抓瞎。

但是，一旦你牵涉到食品，那么你打交道的第一步一定是council。具体到这个店原本是不是有planning permit，还有食品安全的各种要求等等。council给你明确的答复，明确的要求以后，你再找设计师。
在这样的情况下，楼主强烈建议店主找设计师，并且是有license的设计师。他们不是只帮你决定你店里这放什么那放什么，而是帮助你符合council对于食品安全的要求，防止以后发生限令整改的各类意外损失。比如哪怕是店里应该放几个水池，拖把池是不是一定需要，电箱距离别的东西最起码有多远，灭火器放什么位置，烟道的位置和距离，无障碍通道是否必须，是否一定要建残疾人厕所等等。
楼主在工作中碰上好多店主事后求助，都是因为从开始设计到施工都是没有找有证的服务人员，然后出了这个问题那个问题，无法通过council的审批，必须在原有基础上增加比如残疾人厕所、比如厨房设备、或者改化油池改烟道的。拆除和重新装修的费用大大超过请一个有证的设计师画图的费用。而这些事情很多店主一开始完全无概念。


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接下来说说购物中心。

即便你只是做最简单的装修，购物中心也必须要求你首先提交图纸，只有图纸审批通过以后，你才可以进行装修。
如果你是普通卖卖东西而已，对原有的店面不增设或者减少墙体分割，不改水电，那么你不一定需要找有证的设计师来做设计。但是你要知道，无证设计师很可能做出的图纸不符合购物中心的期望，购物中心会让设计师进行修改然后再次提交，那么你在找设计师谈价格的时候，一定要说好是否包购物中心通过，还是说修改一次额外增加多少费用。有的设计师由于无经验，对于购物中心提出的修改意见无法做出回应，玩消失或者拖沓的也有（浪费的都是你的租约期时间）。各位店主可以自己体会，都是缘分。

多一句嘴。你谈租约的购物中心sales manager和做规划设计审批的design manager一般不是同一个人。sales manager都很好讲话很好沟通，因为他们的任务是要把店租签出去，而design manager一般都很不好打交道，因为他们的工作是保证购物中心的购物环境和整体形象。所以当你发现签约前预计的事情和审批图纸的阶段出现的意外完全不符的时候，千万不要觉得惊讶。

很多装修公司会提供无证设计师便宜设计的服务，并且如果你选择同一家装修公司做工程，设计费会退还或者折算在装修费用里。羊毛出在羊身上，但是对于很多客户来说，会觉得省了不少钱。但是楼主也有听说无证设计师在多次追加费用后比有证设计师还要贵的情况（有证设计师一般图纸包通过，除非是店主自己提出修改意见）。所以如果你要问多少算便宜？无证一般起价1-2千，店的面积稍微大点或者事情复杂点大概3-5千。有证设计师5千起，著名设计师1万起。仅供参考。

如果你的店牵涉到食品，牵涉到墙面改动，或者牵涉到门口立面结构改动，那么你没有选择，必须请有证的设计师。大家也许会觉得奇怪，但是这是澳洲的建筑规定，哪怕是室内的，也会有比如一定空间面积内放多少灭火喷头，一定距离内是否需要放紧急通道提示灯之类的安全问题。无证设计师没有定位这类内容的资质，在出事后自然无法负责。购物中心为了整体安全性考虑，不乐意接受连带责任。所以出于免责，出于降低风险考虑，不接受无证设计师图纸。（老旧破败无管理规范的购物中心也有例外）

有人曾经问过我，设计师怎么这么贵，就算要提供专业意见，做安全规范，也不用这么贵啊？他们给几个效果图啊？
我只能呵呵了，问这种问题的一般都是国内刚来澳洲的。国内的情况比较特殊，设计工作不被尊重，很多公司为了接工程，设计免费，招标的时候又拼价格，自然无法显示出设计师的价值。
澳洲则不然，所有licensed设计师全部是有自己的工作室独立工作的，和装修公司属于合作关系。他们的图纸基本上是一整本，从购物中心对于各种规范的列表，店铺在购物中心的定位，到平面图、水电图、顶视图、立面图、剖面图、细节图、门头设计、品牌颜色及LOGO设计、货架结构、柜台结构，到选材的细节，颜色搭配等等非常具体。基本上图纸会标注装修中所有牵涉到的一切材料。而3D效果图三五张顶多了。这份图纸不是来取悦客户的，是为了给购物中心一个非常细致的概念，并且让装修公司明确知道如何工作。专业的设计师给的图纸，在不同商装公司报价都不会有太大出入，因为包括玻璃用多厚的，板材用什么颜色的，表面处理用什么方式，地板用什么公司的，瓷砖是不是防滑的，油漆的色号，灯的色温等等都标注的清清楚楚。绝对不会出现国内那种一份效果图有便宜的做法也有贵的做法的情况。也很少出现效果图和实际情况天差地别的情况。
所以从这个角度理解，专业设计师的工作其实对客户来说是一种保护。当然如果你真的舍不得花设计费，那么之后装修中或者装修后出现的风险就要自己承担了。

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设计师的图纸审批结果出来的同时，就可以找装修公司了。

从签订租约，找设计师，找装修公司这个三个步骤来说，大体上是顺着来的，但是也可以同时进行。
有的店主很精明，购物中心不审批图纸，他们就不签约，不过其中要有白花设计费的风险，或者最后签不到被人截胡的风险，好处就是不用在签约后计算时间的过程中等图纸。因为一般设计的时间就可能要三四周，购物中心新再审批个一两周，要你改这改那的，很多店主到后来都等的崩溃了也有的。

有的店主是没经验，一开始先找装修公司问装修费，想知道大概以后才去决定究竟在购物中心租店还是在街边租店，是在大购物中心签还是在小购物中心签。这个一般都得不到答案。因为正规的商装公司只有在设计师图纸出来并且购物中心审批盖章后才报价。读过我前面的文字，自然就明白为什么商装公司不会报价了。不知道地点，怎么会知道和哪个购物中心打交道？不好打交道的购物中心，对于施工的时间和规范都有严格的规定（意味着成本上升，工时费大额上升），paper work的前期准备工作一大堆，商装公司在报价的时候都会考虑进去的。然后就是原本场地的环境如何，是否需要拆除旧的，施工过程中牵涉到多少水电改动，用什么材料，需要花费多少人工？这绝对不是靠客户简单介绍就能估算的。因为客户的估计和购物中心是否同意，就好像理想很丰满现实很骨感之间的差距。如果一个商装公司肯在无图纸情况下报价，那么不说绝对，起码偷工减料是免不了的了。最后能否顺利通过购物中心审核，是否需要整改，后期再花多少时间才能开业，就会成为客户自己的隐藏支出了。

正规有licensed商装公司都会签订正规的装修合同，写清楚他们根据图纸工作，工期是多长，定金是多少，做到哪一步需要交百分之多少的钱。其中水电工是否单独列表计算，购物中心指定的空调管道公司或者火警喷淋头设备由购物中心额外跟客户结算。如果逾期无法交工，会给客户多少补偿款项。在什么样的情况下工期延迟不追究责任等等等等。

购物中心一般不接受无证装修公司入场作业，同样是一个免责和避免隐形风险的原因。店主选择装修公司的时候，一看是否有正规合同，二看是只有一辆工具车还是本身有加工工厂，三看执照。这个执照会在帮助店主申请building permit的时候起到作用，在整个装修预备阶段、工程进行中、收尾检查时跟购物中心的沟通合作中起到作用，也是对店主的一种保证。一般装修期间，购物中心会严格禁止非装修施工人员进入现场。整个装修过程根据难易程度，可能是4到8周的时间。价格可能从两三万到一百万不等。

有的客户为了省钱，会把一个工程拆分为好几个部分，让不同的装修公司分包。只要购物中心同意，这个也不是不可能。不过一般这种情况很少出现，一是builder们都不愿意，二是扯皮太多，三是店主本身等于要承担一个project manager的工作。对于没有经验的店主来说这几乎是不可能完成的任务。到最后无法通过购物中心审查，各个builder都会互相找理由推脱责任，比如做墙的说没做好是因为顶做歪了，顶的问题会说是墙有误差等等。而修改的追加费用会成为店主的额外负担。




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有证的商装公司可以自己找、让购物中心推荐、让设计师推荐。
有证的设计师可以自己找，让购物中心推荐，让装修公司推荐。
从这一点就可以看出，长期和购物中心合作的设计师、商装公司，在对店主未来的工作进行来说，是个四方沟通合作的形式。所以店主在做选择的时候，也可以以此作为参考的一个要点。

关于购物中心装修补贴，不是所有的店主都有，申请也需要条件，这个得店主自己去谈。一般只有在全部装修完成并且通过购物中心的检查通过并允许你开业以后，补贴的钱才会到位。店主如果找的是不靠谱装修公司，购物中心有理由不履行承诺，或者要求你整改以后再付补贴款。无论情形如何，店主一开始都要准备足够的启动资金，因为没有商装公司会先垫付工程款，而尾款的数额也都不会太大。

好的购物中心租约很难拿，如果你没有之前成功的商业经营经验，或者无法证明你在澳洲有本地经营管理经验的话，他们甚至都不会把你放waiting list上。对于初入商场的店主来说，小一些的购物中心是个好选择，租约不难拿，装修档次的要求也不会很高，相对初期的投入和花销也会低很多。餐饮店set up的起始费用普遍是一般商店的两到三倍，除了水电更改和整个工程对于防水防火安全的各种要求以外，设备的费用也是很大的投入。有经验的商装公司都有长期合作的供货商，店主可以要求供货商独立报价，一般靠谱的商装公司都不会在这部分收取隐形费用。

由于设计师和装修公司各自独立工作，对于店主来说也有一个比价的空间。设计师的图纸可以由不同的商装公司报价比较，对于店主来说也更加公平。

除了店租费用、设计费、装修费、律师费以外，店主也要注意，签约之前问清楚购物中心对于审批图纸是否收取费用，对于装修期间是否会收取额外费用（例如加hoarding的费用等等）。有些购物中心指定工种，需要店主自己另外去询价（比如前文提到的空调管道更改和灭火喷淋头更改等等）

再补充一句，关店也是有拆除费的。购物中心一般都会给出非常详细的条件，比如新搭建的墙体要拆除，新增设的吊顶要拆除，地面如果是新铺设的是否需要铲地（为了将来新的店主装修方便）等等。


写到这里真的觉得set up一个店太不容易。而这些还没牵涉到实际的进货和经营阶段。各位有雄心创业的店主们......

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战抖吧！


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谢谢分享，很实用

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好，谢谢分享

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写的真好非常有益

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好，谢谢分享

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现场施工3～4周。

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感谢分享

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问一下楼主题外话，设计师是什么证？还有商装公司的执照是什么执照？设计师的证和商装公司的证有几种？哪里签发的？先多谢楼主回复。

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前期准备估计要一两周，现场施工简单的话三四周，复杂的五六周。
街边店的速度会比购物中心的快，因为白天干活没有限制。


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Architect证和Commercial Builder证（跟Domestic Builder证不同）
所以做家装的队伍一般不会做商装，做商装的队伍一般不会做家装。
前一个不会是说有很多规则做家装的队伍不懂，后一个不会是因为做商装没空去接家装的单子。

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牛. 学习了

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先Mark,再加分

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好文

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最近连续加班，行业旺季，所有客户都想赶在12月圣诞节前完工。新客户来询价，我们精力有限，有时候甚至连看图纸和报价的时间都没有。这绝不是拿乔。

对于店主来说，每年4-6月，10-12月之间是很难找到licensed commercial builder为你服务的，因为他们团队的时间都会在旺季来临前或者刚开始进入旺季的时候booking满。

经常碰上一些店主在这个期间找不到人接单而拖延开店时间，出现浪费店租的情况，或者凑合着去找了家装公司来作业，由此引发一系列状况。估计没set up过店铺的人一开始想不到这一点。

所以如果你有计划开店，一定要给自己放提前量，特别是尽量在每年3月前、9月前就准备好图纸，找商装公司报价。注意哦，如果在1-3月找，由于大家都很闲，接单给的价格都会相对好一些。反之，不说加价，起码比较难谈了。

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大家加分别手软

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最近继续加班中，又推掉几个单子（不得瑟），行业旺季谁都排得很满，我已经尝试着帮一些客户推荐其他家的公司，但是答复都是今年年底不再接单。
其实就算各商装公司意接单，材料商也供不上货了，也就是说就算工人有空，材料订不到也没办法工作。
有些客户年底刚签了租约，由于找不到装修公司，无法尽快开业，等于要白白浪费11月、12月、1月的租金了。各位店主，签租约也要慎重啊！

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推掉的单子可以pass给我嘛，为你分忧

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好的装修是成功的开始，好的shop fitter总是很繁忙滴。

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谢谢分享，非常有用

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deng

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不是说好了不做广告的吗

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漫漫长征第一步！

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好文. 打个白条先! 正在set up 阶段!
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