最近在看邮局，今天中介给我推荐了个邮局，位置不错离我家不远，也刚好符合我的预算大概1M左右，拿了资料去给朋友看，但是朋友说前一段时间看到过这邮局已经under offer了，现在又回到市场上来卖，说明原来已经有人出了价要买，但是后来又不买了。不知道这样的情况有没有可能意味着这个邮局有问题呢？我是第一次买邮局，投资也比较大，请做过邮局的朋友帮忙看看，这种情况是不是经常发生，有没有可能有什么问题？非常感谢！
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可能上一个买家贷款没搞定？或者没通过邮局的面试？
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买家放弃的可能性比较大，这也是邮局通常不能成交的原因。
不能通过总局面试，这样的事情似乎从没发生过。
贷款没通过，这样的情况也很罕见。100w的邮局，贷50-60w都不需要抵押，如果有房产抵押，贷款更容易，利率更好。
从签合同到成交，时间长达3-6个月，变数很大。
最大的可能是买家经过几个月的培训，觉得邮局的回报率达不到预期。100w的邮局，owner任然脱不了身，必须亲了亲为。买家觉得这不是他想要的生活，所以放弃。
除非要价太高，不然应该不是很大问题
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投入100万，个人年收入6万，果然好投资。
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谢谢指点，我觉得你分析的很有道理，再请教一下如果这样的话买家不需要损失押金之类的吗？如果是10%的押金那也不是小数目啊
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在签合同的时候都有一条： SUBJECT TO FINANCE. 这一条就够了。
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眼下能找到一个比邮局更好更稳定的小生意是很难的。
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这个投入太大。存个定期再每周开3天Uber就有远超6万的年收入。未来科技发展会把邮局带向何方还不清楚。
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100万投入只有6万?不是说五到六年回本?
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4楼说的。如果没有10万以上，不值得。
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你也太不负责任了
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我问问楼主：回报是多少？
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如果5-6年回本，再加6万年收入，好像不止这个价吧。
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大家别再歪楼了，我只是想请懂的人帮忙分析一下这种under offer之后再出来卖的店会不会有什么问题，至于回报率是不是合适的问题应该是像小马过河一样，每个人心中都有一本账，没必要在论坛上讨论了
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問中介，我覺得賣不出去主要原因是貸款問題，利率蠻高的
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一百万，一年15万可以吗？
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五年回本，owner 得全职做吗？
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邮局从付小定到接店起码要有4-5个月时间，由于时间跨度长，所以当中会有些意外发生，如果店是好的，不用多纠结，毕竟比起其他生意，邮局不容易作假，而且胜在稳定。
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你说过很多话，这段话还挺靠谱
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看你怎么组织你的资金。
售价百万的邮局，如果在维省， 总收入应在13万左右的commssion+6-7万的销售收入利润。 房租应在4-6万之间。这样如果全用自己的资金，全年毛收入应有14-15万。算是5年回本吧， 店主是要全职的， 夫妻两人的话， 应该1.8个全职， 外加一个兼职员工替替手， 这样减去员工工资， 夫妇两人毛收入应在12万左右。
如果以店GOODWILL贷款， 目前应能贷到50%，自己出50万， 这样的贷款利息现在应在6-7%左右。50万的利息一年要还4万左右，那样的夫妇两人的毛收入应该在8万左右。好处是用的部分是贷款杠杆， 自己的资金会宽裕一点。
邮局还是很稳定的， 目前利润空间也还可以。5天半的工作时间， 强有力的总局支持， 邮政产品的压货率低， 都是其他生意不能比的， 暴利就不用想了， 甩手掌柜也不用想了， 澳洲的小生意就是这样， 算是用自己的钱为自己买一份稳定的工作吧。 还不用看老板的脸色。
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花1m只是为了找个糊口的工作 前辈心好宽
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嗯嗯， 这个收入在报税的时候， 还可以更低，合法的做到不交税也是很可能的。
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感觉还行呀，那工作是老板呀，虽然也受管，但没人天天盯着你，还算有些自由，心里也舒坦吧，不算差啊。现在什么生意不都动不动喊百万的吗
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前辈，墨尔本近东南在售邮局1m左右的店，都会有20w的commission和5-7w销售收入，年利不贷款的都会有20w/夫妻，贷款16-17w。其他地区的年利都能再高出20%左右，和您说得相差甚远，这是有多大的水分，求指点。
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除去GST
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这不算差的。
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20w的commission，GST也就1.7-1.8w把？费用里还能抵扣回来不少，怎么感觉坑越来越大了。
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