星期六，天气好，心情好！继续写第二篇《奶吧选店篇》。
选店真不好选，我们夫妻两人可能都有点资质鲁钝，经几位大牛人指点之后。有参观了好几个朋友的店铺，似乎明白了找店的要点，又似乎不明白。后来，恍然大悟的时候，大概已经看了五十多家店了，也错过了几次我们认为应该还不错的机会。
废话不多说，下面直插主题。
说起来，选店要点无非几个：
1.location（位置）这个是重中之重。
——有的朋友问悉尼有没有奶吧？在悉尼，奶吧叫便利店，我们也有去参观过一两个牛人的便利店，那种店烟少高利，真让人眼馋。但凭心而论，悉尼好店少，烂店多，没干过这一行的，尤其要谨慎。在悉尼上学几年，感觉便利店在悉尼不太行了，竞争太剧烈。难找，尝试找了几个，发现盯店和店主说的情况，出入太大。墨尔本好像更平一些，每个区都容纳得下那么几个奶吧，包括大超市的分布也很平面化，很分散。
——另外一方面，利用google 地图查找目标店周围的大超市和各类竞争对手也是很有用的。至少查出来，距离最近的woolworths和coles，iga，foodworks有多远。原本我们设立的目标是2公里范围内没有这些竞争对手，后来，发现2公里不靠谱，基本上找不到这样的店。一公里多的，算不错的了。所以，妥协到1公里范围内，尽量不要有这些东西。这是理想的状况，但理想和现实总是有差距的。（后面再具体解释这句话。）
——城里的便利店不敢买，房租贼贵，辛苦的劳动成果都是为了房东，而且城里应有尽有，去奶吧的人也很少，我自己有在悉尼市中心的便利店买果汁饮料，感觉巨贵无比，除非时间来不及，我宁愿走进townhall楼下的woolworth去买。总之，相对来说，越偏僻，居民区越密集，越少竞争的地方奶吧生意越好做。
——再有就是居民区独立店和小商业街上的店比较。一般大家都认为居民区独立店优于小商业街上的奶吧。我觉得这句话总体上是对的，但也有一些例外，经我们勘察一般墨尔本西区北区都是独立店更好。但东南区，尤其在某些区（这里我就不一一指出来了，怕得罪人，各位同学自行研究。）独立奶吧营业状况非常糟糕，营业额低下，房租也不便宜。总之，就是以前所信奉的独立居民店的原则，突然之间就被推翻了。有的地方，看似位置很好，在居民区正中央，旁边基本没什么竞争的地方，居然生意差到连奶吧店门都关了，或者勉强有个3000-5000的营业额。所以，也不是一概而论。还是要具体问题具体分析。然而，在小商业街上的店，比较容易遇到IGA(连锁小超市），这也是头痛的地方，竞争压力大，但人流却不错。Iga旁边的同等营业额，生意价格却便宜了很多，我们当时也想买一个独立店。结果，谈都谈好了，又杀出个程咬金来，多给了店主3W块，于是，没有买成，店主立马反悔了。最后，我们左思右想，决定冒险买下一个IGA旁边的小店（但营业额不低，是多少？价格又是多少？秘密！哈哈），这就是我说理想和现实的差距了。怀着忐忑不安地心情经营了一年，上周一年差20天的时候，盘点了烟的库存，算了算利润，两人偷笑了....这一年还是挺值得，不后悔。
2.房租高低也很关键。
这解释了为什么我们要大老远的从气候宜人的悉尼搬到墨尔本的原因。先前在悉尼北区住unit的时候，房租每周400澳币，第一次在上看到别人在墨尔本卖奶吧的时候写三房房租370+每周，我还弱弱地问了一句：“三房另外要交多少钱呢？” 最终得到肯定的回答，三房和店铺的租金总共是370+每周......我和老公都震惊了.....于是，决定义无反顾地要到墨尔本去找生意。
去年我一个同学问我，悉尼的一个便利店生意能不能买，平均7000营业额，房租800+一个星期，带两房卧室。他很想买，我劝他另外找，这个营业额和房租的比例对我们来说，基本上不能接受。他说现在的店主说能挣6-8W一年。我只能告诉他，这个房租和营业额比例，似乎基本上不可能。
在墨尔本也有看到黎巴嫩人的店铺，1.3-1.4W营业额的，890+的房租，居民区独立店。据老板说他们一年能挣13-15W。看零售价不低，估计差不多。但是考虑到那么高的房租，合约上每年涨4%左右的房租，就不能要了，算一下，没多久就要超过1000每周的房租的。（不过，说实话，那房子三房，但是好得很，是我们见过奶吧中相当好的了！不过，对于首次做生意的 我们来说，还是应该选择成本低的生意，至少我们自己这么觉得。）
3.现任店主经营的时间长短。若能对店主的人品稍作判断，也许帮助很大。
问过基本情况（营业额、房租、水、电、保险、council rate，烟的毛利等）以后，就要问店主经营了多久了。若是店主只经营了1-2年的，你就要想为什么了（不做提示！哈哈......）？那种经营十年、八年的，某种程度上说明了这个生意确实挣钱（但也不排除因为竞争环境或其他因素恶化，而使这个生意变得很不好了！总之，还是要具体问题具体分析。）验证这个问题，可以从租约上看出来。我们也见过很多店主了，有的人坦诚直率，有的人不喜言谈，有的人巧言令色，各式各样的人都有。其实，怎么说都看店主，什么东西多少比例，你没有亲自经营，也很难看出来。有的朋友说看进货单，可进货单也不是绝对的，我们现在做了一年了，大概知道一些。即便你去蹲点数人头，也只不过是一种很粗略的检验方式，每个店人的消费情况不一样，即便数了人头也心里没有底，只能说看看人流怎么样？当然人越多越好！所以，说千道万，和一个至少你认为可信的店主打交道，才是稳妥的。
4.说一下利润评估。
很多朋友很关心这个，我们以前也很关心这个，但现在做了一年，对此又有了重新的认识。税局奶吧行业的毛利标准大概是25-30%，但实际能不能达到就很难说。我们现在的店就达不到。先前前辈给我们指点的一般算奶吧毛利就按20%-25%算，嫌麻烦就取22%，算出来反正差不多。（但这跟奶吧里各种东西的零售价由关系，烟、水、巧克力、面包、牛奶、薯片、糖果，这些东西比较重要，像杂货罐头什么的，若不是卖得特别多，也不需要纳入考虑。）举例子：1W每周营业额的奶吧如何计算毛利。 10000*22%=2200（毛利），每周毛利-每周房租-水-电-council rate-insurance=每周净利，每周净利*52周=年利润。大概就是这样计算的。如果要更精细，就要具体把每种产品的利润率问出来，然后，对应的销售额问出来。简单数学......不过，总的说来，还是看店主给你的信息真实不真实了。如果都是假信息，算起来都挺好的，实际却不行。
5.实地考察，不管别人怎么 说。几十万钱，总是要自己亲自考察考察的，看得多了，自然也就总结出一些规律来了。查看店铺里，如果货放得满满当当，某种程度上说，这些货都能走掉，店主干进的。如果空空的，那很有可能说明生意不好，店主不敢进货。反正察言观色这种事情，大家见仁见智了，不是一两句话说得清楚的。累计经验很重要。不要仓促地就做了决定。蹲店注意一定要尽量从开门蹲到关门，从周一盯到周七，不然说明不了问题，蹲店算是算不出营业额的，但看看人流也算好的。
6.需要注意的一些 小细节。
旅游区海边的店，夏天比冬天好很多。居民区的相对均衡，但也会差一些。所以，要注意你看店的时间是什么季节。
前一篇帖子，有个朋友提到一个问题，就是干奶吧也会有顾虑，顾虑挣钱和付出不成正比。所以，这里表明一下我们自己的观点：选奶吧尽量选大的，奶吧大小不是看面积，是看营业额和人流量。我拍了张照片给我爸看，当时他还在国内，他说你这店怎么屁大一点儿？！能赚钱吗？哈哈，这个观念在买奶吧的时候显然是错的。营业额高，人流大的，才叫大店。所以，在房租和其他各种杂七杂八固定成本差不多的时候，营业额越高，你的利润就越高。反正都是出1.5-2个人力，做3000的店也要早上6点多起来开店，晚上9店多关门。理性的选择当然是在负担得起的情况下，尽量选择营业额高的店。当时，我们心想低于1W的店不要。可是，正好赶上很多163的朋友买店高峰，想必大家也都明白这个道理，1W的店实在是不好找。所以，我们就放宽了选择，低一点，高一些的都去看看。
最后，虽然说买店早一天做，早一天开始挣钱。但我还是想提醒想买店的朋友，如果你是打算好好挣钱，还是多斟酌斟酌，毕竟几十万投进去，也不是只干一天两天，还是谨慎为好！免得以后买错了后悔！多看看，多取取经。我说的也只是 我们这两年看店做店的一点浅浅的经验，肯定还有很多疏漏。不过，希望对想要买店的朋友有所帮助！最后祝好运......
（有空再写经营篇！呵呵......）
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继续等待。。。。。。。
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赞楼主！
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好贴
太实在啦
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看看，加油站的服务都成小超市了，
奶吧真还有钱赚？？
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幸苦了 顶
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有道理。現在在哪个区呢？
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每晚数钱数到手抽经
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谢谢lz，感谢分享！
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好帖，感谢分享。
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感谢楼主分享，有分了立马帮您加上。请教一个问题，我听说奶吧大多是husband and wife一起做，但如果我只能一个人做（女），然后再雇员工帮忙，您觉得有可能吗？谢谢！
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楼主能分享自己的经验心得真的不错，赞一个，期待下一篇！
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学习了
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这个事情很矛盾。
如果是纯奶吧，没熟食，没咖啡什么的，应该还行。（但前提是你的营业额够高，挣的钱够给别人和自己开工资。不然，你不是白投资，白给社会创造就业机会吗？！而且你自己得会开车才行！）
总之，一人开奶吧，很辛苦的。雇的人不可能像自己家人那么干，所以，要有心理准备。
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谢谢您的回复，开车体力都没问题，目前老公被公司派到海外做项目，估计至少2年。我的计划就是找个小生意做做，然后业余时间做点中长线股票投资，为我们小家积累资金。因为刚买了房，房贷压力有点大，过2年又准备生小孩，需要钱啊。所以任何生意都在考虑，手上有个20来万放在offset里可以拿出来投资生意，觉得奶吧听起来很不错的选择。
最后一个问题，我知道很多奶吧都自带residency,我自己家刚布置好，肯定不能出租，如果我接个奶吧生意，继续住自己家，但是把奶吧的房子租出去，可行吗？我知道肯定不太方便，但是不知道到什么程度。谢谢您的指点。
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看你家离奶吧多远了！唉.....还看你买的店开门关门时间。我们是早上6点15开门。女生可能吃不消的！我老公不在，我自己开一个月的门，苦不堪言啊！而且，早晚要注意安全，没有男的还是不太行！反正，你别仓促决定，多看看，多想想吧！
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奶吧也好 便利店也好 年轻人真的不适合做。。。天天对着一群老头老天，感觉自己也变老了
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不知做奶吧了吗？我和你的状况差不多。
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恩，还在做呢~
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謝謝分享
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