澳洲看中布里斯班两个物业管理的小生意,有几个问

在澳大利亚生意种种





本人在布村刚工作两年,辛苦攒了点小钱,本来打算全部拿出来在加上贷款买个60万以内的小house。最近老婆刚毕业也在找工作,但是感觉想找个稳定,收入尚可的比较困难,毕竟现在经济不好,职位有限。而且考虑到明年可能要小孩,也希望能给她找个相对轻松并且时间比较自由的。

看做物业管理的前辈总结,这个生意的优点是钱多事少离家近,所以总体感觉还是比较适合我们现在的情况。我们目前看这个生意主要是从两个方面考虑,60万左右的(这个价都需要从银行以外的途径借钱,家里基本不能支援,纯靠自己),有个自己的房子可以住的,(所以觉得买on site的挺好,对做大生意的朋友可能是个限制,但是对我们来说刚好解决自己住房的问题)。至于说生意小点,收入少点我们都觉得可以接受,总比什么都没有强。毕竟比起买个house, 每年是负2万多,买个生意,比如net income 5万,最后去掉利息,税,多少也可以剩个3万左右作为生活开销,一正一负相比单纯买个house是5万的差距,对于我们来说也是挺大一笔钱了。另外就是想着做个5年左右,手上如果有点积蓄了,也可以卖掉在去做点别的,或者换个大的。我们看了很多,但是感觉合适我们的不多,下面两个算是比较起来最合适的了。

这个生意基本是拿出自己所有的积蓄了,还要从银行,亲戚朋友那借不少钱,所以对个人来说也是需要蛮大的勇气和比较重要的决定,现在主要是有几个问题拿不准,一直听说上大神很多,所以非常想听听各位的意见,希望能得到一些比较细节性的回答:

1. 选项一和选项二哪个看起来更靠谱一点?
2. 选项二之前是另一个中介在卖,卖了2个月没卖掉,现在换了一个中介在卖,这种情况该怎么理解?二个月没卖掉是不是说明这个生意不受欢迎?按我的理解,这种生意应该挺好卖的,我看很多都是2个星期,最长一个月就卖掉的。
3. net income去掉银行利息和税,剩下的是不是就是我们的收入?还会有什么其它的开销吗?明面上的或者隐形的?要不要在去掉一个我自助的经理房的body corporate的钱?
4. 看很多前辈的帖子说这个生意是尽可能买大的,那像我这种情况,是一个人借点钱干个稍微小一点的比较好,还是找个合伙人一人一半弄个规模大一点的一起干比较好?
5. 下周跟中介约了一起去现场看看,还有owner,第一次去实地看房和商谈,需要注意些什么?该问那些问题?
6. 这个生意如果做上5年之后再转手,还能保持现有的价格吗?或者说类似的生意,一般是升值还是贬值?比如66万的生意,保持同样的letting pool数量的话,过五年会不会贬值到60万以下?

问题有点多,谢谢各位耐心看完。另外有任何意见和建议也欢迎私下联系本人微信alei_1466,谢谢。


选项一
Chermside
Price $ 635,000
Net Income $ 51,500 (actual)
Remuneration $ 34,000
Manager`s Bedrooms 3
Manager's Realestate Value $ 475,000
Agreement Term 25 years
Total Units 25
Units in Letting Pool 11
Outside Agents 1
Owner Occupiers 12
This Property is Marketed By: Alert Property Group

选项二
Doolandella QLD, 4077
Price $660,000
Net Income $ 76,600 ( )
Remuneration $ 38,400
Manager`s Bedrooms 3
Office Hours none
Manager's Realestate Value $ 350,000
Letting Rights Agreement Term 25 years
Agreement Remaining 19 years
Total Units 35
Units in Letting Pool 24
Outside Agents 6
This Property is Marketed By: Next International Realty Pty Ltd



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看来最近大神都在忙着度假,没人鸟

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钱多事少?

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物业?strata?事很多啊,怎么会少呢

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谁告诉你钱多事少的?碰上难缠的租客烦不死你。头疼。

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难以体会,有没有更具体一点的信息呢?举个例子?

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Doolandella,我以前在那租过房子,那个onsite manager就是个中国人,两夫妇,他们向我抱怨太辛苦(两人都full-time),下班回家要加班,周末没有假期,连孩子都不敢生,想卖掉,卖了1年多都卖不出去。

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非常感谢,这个信息很重要。我比较想不通的是,24户的小区,夫妻两一起打理,为什么还会这么忙呢?貌似跟以前我听到的很多不太一样。另外你居住的小区租户以当地人为主还是?

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24户的小区,不会很忙的,要看有多少garden的活,letting pool 有多少。大概就能估计出工作量的。这个生意不是那么轻松的,主要是跟committe, BC,房东, 租客的关系。其它就是个体力活。

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加微信 具体聊吧!

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听分析

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您好,我的微信是alei_1466。谢谢

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另外你说的这个夫妇,两人都有full time,请问你说的full time是说他们两个人都有其它的工作,然后兼职干这个,还是说full time两个人一起干这个?

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committe, BC,房东, 租客的关系会很难处理吗?有哪些比较难的地方?比如呢?希望听一两个例子。谢谢

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lz是handyman么,很多东东都要自己会修的。

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不是,不过我觉得应该不会很难吧,学学就好了。

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我住townhouse 小区共40多户,经理是国人两口子。回回都要抱怨一番租客,有的租客确实很过分,尤其印度的,各种违规违章都有份,乱停车,乱扔垃圾,开party,邻居嫌吵,半夜12点投诉经理,不行再叫警察。等等。

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所以说在招租客的时候尽量避免印度兄弟吗?另外经理一般怎么处理呢?

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这种规模的management right 的确很轻松,第二个的应该是corporate letting 是做holiday的, 如果没错的话, 第一个做起来会比第二个轻松。

不过这2个management right 都太小了。 贷款现在基本很难批这么小的management right。


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lz你好,这种生意英文怎么说?property management ?

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谢谢大神回复。请问是怎么看出第二个是holiday的?看广告和照片好像说是permanent的。另外我问了ANZ,说贷款现在是按照房子80%,生意部分55%来给贷款的。另外看大家的回答,有的说辛苦有的说轻松,所以也是有点迷糊。

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这个叫management rights,简称MR

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另外第二个生意,总共35个unit,24在letting pool,居然还有6个outside agents,这个有点奇怪。大神怎么看?

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真不错,这个生意好啊,不知道墨尔本有没有。
您在哪看的生意都是?

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老婆的朋友在布村做这个,累到是不累,就是没节假日,没有时间度假,特熬人。

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为什么会没有节假日呢?一年有四个周的法定假日啊。平时要离开的话雇个临时的manager也可以的。我感觉就是少赚点而已。

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Net Profit 是包括银行利息的,net profit 是假设你全款的基础上的。

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恩,这个我知道。所以我问的是除去利息和税,之后还能剩多少?

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你去问过银行后自己算吧,记得有本金要还的

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lz,如果你想做一个小生意, 也请考虑一下你抵挡风险的能力。否则你就是take the risk for yourself and your family.
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