澳洲餐馆生意涉及的法律问题,紧急求助。

在澳大利亚生意种种





因餐馆和房屋中介有争议,一直有1万多的费用未付。上周房屋中介突然送来一封律师信,说如果在14天内不付清欠款,房东将接管餐馆并换锁。

请问,仅凭一封律师信,房东就可以换锁吗?餐馆应如何应对?

紧急,求支招。

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不懂,但是楼主应该说清楚1万块钱为什么不还。

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接管到说不上,不过房东可以要求您停业 直到付清款项

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你却应该有自己的律师啊,问你律师啊

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房租没付吧?房东有权把你lock out。一般来说 是你一分没付,他们催你一段时间无果后,房东才有权换锁。但事实是你只要没付清,房东不高兴了,就把你锁换了,你也不能怎么着。虽然你可以继续追溯房东锁你期间 你的经营损失,然并卵,你还是被锁外面了。

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通常房租的涨幅,在合同里已经有规定,比如跟随每年的物价涨幅,或者几年后按市场价调整一次等。如果对房租的涨幅不满意,而房东并没有超过合同的规定,可以协商,如果协商不了,就只能等合同完了走人。但不付房租,则属于毁约。客气的,换把锁。不客气的可以请保安公司直接看门,因为私人场地,严禁进出。然后再上庭。每天的保安公司费用和双方的律师费,庭费。和剩下的合同及相关损失,没有几万或者十几万块根本就下不来。做生意要考虑到这种风险。不能只考虑自己一方。(有个熟悉的餐馆朋友,差了一万不到,结果被强制关门一个多月。最后多花了十几万才弄完重开)

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为什么住宅投资房的房东就那么弱势呢?

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因为租客是“弱势群体”。。。

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谢谢回复,1万多没付是有争议。原因复杂,一句两句说不清。我想知道,如果房东换锁后,接下来事情如何发展。

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谢谢回复,其实欠款争议可以协商解决。但是房东感觉很强硬,一直是要换锁接管的态度。如果参观停业,停业期间的租金怎么算?谁付?

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谢谢回复!律师有律师的作用,论坛有论坛的作用。先通过论坛明白的或者有类似经历的朋友分享一下观点,实在不行再找律师。

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房东换锁,餐馆无法营业。。你考虑的不是自己利润的损失多少,而是这段时间房租算谁的。。难道lz的店盈利少的可以忽略不计了吗

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谢谢回复,租金付了,有一些outgoing未付,钱不多,只是对房东太强硬不爽。你认为,被房东锁外面了,期间的租金谁付?其他损失谁承担。被锁外面了,餐馆肯定有损失,无法营业。难道房东就没任何损失?这点想不通为什么?

我认为,房东如果换锁,餐馆无法营业,期间房东也收不到租金。需要双发打官司解决,最后房东即使收到欠款,也损失了期间的租金。房东也应该不想走这一步吧!

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应该找一位律师得到正确答案.

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不是,我当然明白餐馆会受损,可能更大。我的困惑是想知道在这种情况,房东有损失吗?如果结果是两败俱伤,双方就都会尽量避免,这样才有协商的基础和可能。如果房东没任何损失,就不会让步。弄清楚这点,餐馆才能确定在协商中做出多大让步。

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如果那些outgoing是合同里允许的,那他的损失会在上tribunal甚至court上拿回来。。。他损失绝对很保险,而你的,不计营业损失,你不开个4周,你现有的员工可能就会开始找下家了。。。
我也开了餐馆7年了,我几乎不记得有什么outgoing costs是房东给的,commercial property, 连房东的物业保险都要我reimburse的。。你是哪些款项dispute啊

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谢谢回复,我明白餐馆肯定有损失,也想尽量协商解决避免走到这一步。主要是想知道房东在这种局面下是否有损失,好确定在协商中做出多大妥协。按你的意思,房东没任何损失?只要欠款,不管多少,也不管是否有争议,房东都有权换锁?然后房客继续付租,然后承担所有法律及相关费用?难道商业物业房东如此安全,如此强势?打个不恰当比方,如果房东长期没履行责任,比如维护等,房客没有任何办法,也不能欠费,只能上庭解决?如果房客欠费,房东有权换锁,然后房客承担所有费用,是这样的逻辑吗?

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租商业铺子,在维省,房客是付所有开销的几乎包括所有维修。。合同里应该写着的。这和租居民房子住完全不同。小生意就是给人宰的羔羊,谁都来宰一笔,而且合法

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谢谢!争议是一两句话说不清的。但我可举一个例子,这个整体物业有3个unit, 2个是residential,1个是commercial。对于物业保险费,应该是所有unit分担。但是中介收这个钱,只给个金额,没有原始发票,也不知道commercial的费用如何计算?

我的情况,我的损失我自己会衡量,想听听对以下几点的看法:

房东是否有权换锁?
换锁后,餐馆的停业损失,房东是否有可能承担?
房东能锁多久?
停业期间的的租金谁付?

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照目前看来,商业物业房东确实没任何风险!果真如此?

对我们移民,尤其是新移民,有些事情不一定能完全弄明白。别当我们做商铺房东时,反倒被房客欺负!所以,讨论一下很重要,要清楚双方的风险和收益。

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你问的都是在你肯定有理的前提下。。他可以一直锁店下去直到tribunal, 当然你也不用交房租直到tribuna给仲裁。。如果你觉得不合理价格,有没有自己找一家保险公司比较过价格,单单说价格不合理你是没赢算的。要对方服软,你必须要让对方觉得理亏,会输官司。我3年前也觉得房东的物业保险太高,直接自己找了两家保险公司比较价格,在给房东同样的保险前提下,保费AAMI的比agent发给我的便宜了一半,我一去理说,对方没褶,用了我提供的保险公司。。既然你觉得贵了,那就该自己去帮房东quote份相同的保单,无非就是保房东的building insurance和他的rental insurance. ?看看和他们给你的差多少。有了实质比较,再去理论。。

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谢谢啦!说的有道理。其实最后把钱交清了。

另外,想请教下租金market review有争议,如何解决?

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我的租金是按ABS每年公布的CPI而增长的。。。你那个基本无解

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我也是每年按CPI,只是3年有个market review,不知道这个是什么程序,是否客观,不同意如何解决?是否有独立机构

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我的理解主要是租金问题。如果房东加租是在合同允许的范围内。你可以提出自己的意见,但是如果不交租就无解了。因为你违反了合约规定。房东就会要求因此而造成的所有损失。包括没有完成余下合同的损失,官司所引起的损失等。另外也并不是你说的房东无损失。如果你是房东,有人不付租金,你觉得有没有损失呢?反之如果房东违反合约,你同样也可以要求赔偿。最近的有个例子,在西澳有家中餐馆,年租金不过4万左右,但因为餐馆拆迁无法完成余下的几十年合同。物主需要赔偿餐馆老板700多万,而餐馆老板不接受,并赢得官司,赔偿超过千万。
还有你说的物业维修,保险,管理等费用和住宅不同,都是商户负责。即便你怀疑收费的合理,也不是不交房租的理由。如果有违反合同的证据,你也可以提出赔偿要求。但前提是你不能因此违反合同。我建议你,尽快补上租金,大事化小。避免更大的损失。

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进来学习

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看律师了

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谢谢回复!

如果合同都能写清楚,也就没啥争议啦,对不?
有些争议,恰恰就是合同上没写清楚,需要上庭找法官断。上庭需要找律师,需要费用,结果未定,所以双方都不愿意走到那一步,尤其是财力弱的一方。

按照你的逻辑,我看不出房东有啥损失。所有事情房客做,所有费用房客出。房客欠费,房东换锁上庭,期间租金及产生的所有费用房客付。房东确实强势。我看只有房客申请破产或直接跑掉留个烂摊子,房东才有损失,房东应该最怕这种情况。明白房东的弱点很重要,你才能通过谈判解决问题。我举个例子,假如合同规定每年租金固定增长5%,但三年后,整体经济萧条,甚至是经济危机,此时很多生意严重下降,你通过谈判就极有可能降租,但按合同规定,涨租是完全合法的。房东有合同赋予的合法权力,为什么不主张,而是降租,就是怕逼你破产或跑路,房东损失大。明白这点很重要,你要破釜沉舟,才有可能赢得转机。

西澳那个案例我知道,是特例,不具代表性,房东是政府。房客的实力也很大,是位于河边的珀斯顶级中餐馆。

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有些争议事情解决,正如有筒子说,要看律师,要看你对手房东怎样,而不在于合同,合同规定清楚就不会有争议。关键是很多事情合同不能规定清楚。你对手强,如shopping centre就不会妥协,如果私人房东,且财力一般,你破斧沉舟,对方就要做出妥协,这才是真实社会。

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换个角度来看,如果遇到不交租的商家,最好的办法就是赶走,至于是不是破产无所谓。因为空置后才有再租的机会,如果租客不走,又收不到钱,这个生意怎么做呢?能拿多少就拿多少吧。长痛不如短痛不是吗?
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