说明:原文档是PDF格式的,太大了发不上来,用工具转换成WORD过程中可能有个别文字错误,请大家谅解!!
标题:当大多数人花费数十万元购买咖啡店时所犯的十一个最严重的错误
95 ％的咖啡店经营者都不知道的咖啡行业中
令人震惊的事实… …
根据行业统计数据，70 ％转手的咖啡店第一年就会失败
咖啡店转手平均每两到三年一次。在市中心，竞争比较激烈，周期会缩短为12 到18 个月
您在报纸上看到的百分之五十以上的生意出售都是与餐饮有关的
现在有太多人认为经营一家咖啡店是很容易又极其诱人的！他们选择的是一种生活方式的改变，但当他们真正进入到这个行业的时候才发现其实是很困难的，同时也承受着巨大的压力。他们开始被慢慢地耗尽，开始感到挫败失望，常常觉得自己陷入到生意里进退两难。他们中的很多人不仅损失了很多钱还牺牲了健康和家庭关系。他们因害怕丢掉客户而无法放假休息
这些是人们花费数十万元时所犯的十一个最严重错误：
错误一：凭情绪买店！
认为您刚刚找到的店面是最完美不过的，这是一个致命的错误。不要落入一种陷阱而被店面的布置、外观和装演所蒙蔽。更不要喜欢上那里的食物或者咖啡。所有的这些都是感情因素
一些买家来告诉我说：“我之所以支付所要的价格是因为我不想再失去这样的机会！”或者“我看到桌上还有其他人的报价，如果那时不签合同的话，我将会失去那次交易”, “我已经找了六个月了，却始终没有找到一家我喜欢的店，感到很失望，当时看到这家还不错就买了下来，现在我很后悔当初的这个决定。”这些受情绪影响的买家常常会损失很多钱，或者购买了一家让他们头痛或者心痛的咖啡店。我的一个买店原则是：忘记生意，而热衷交易。您所追求的是一项交易，而不是您总想拥有一家咖啡店的这一事实。您的目的并不是为自己寻找一份工作，而是买到一个生意。如果数字无法累积，那么就学会适时地走开！
错误二：支付过多！
许多没有经验的餐馆买家总是支付过多的钱来购买生意。很快他们就会发现他们不仅无法赚到钱，而且每天都在亏损
为了准确评估一家咖啡店，您必须使用一些具体的公式。食物、劳工和租金费用都必须考虑在内。您需要遵循这些已经被证实了的方法来确保您的生意将来会赚到钱。这是购买生意时人们最无法理解的原则之一。利润是发生在您购买生意的同时，而不是最终出售的时候。只有当您最初的卖家赔钱卖的时候，您才会在您卖店时赚到钱。要记住在咖啡店的买卖过程中，一定会有一方赔钱。您的任务就是保证赔钱的不是您。如果在谈判的过程中，您对卖家的要求让步，那么您就变相帮助了他们取得成功
错误三：根据卖方的要价来出价！
通常您在看报纸时会注意到两家相似的待售咖啡店：一家的每周营业额是7000 澳元，要价25 万澳元。另一家每周营业额是7500 澳元，而卖主要价128 万澳元。这两家咖啡店的业主是如何确定卖价的？他们的做法和大多数卖主一样― 凭猜测
问题就在于如果您是一般的买家，您就会围绕着要价来进行谈判，而不是这家店的真实价值。所以对于第一家咖啡店来说，如果您把价格压到20 万澳元，而卖家又可以接受，您就会认为这是一桩相当不错的交易。您要这么想就大错特错了！这就是大多数人出价时所犯的最严重错误之一。您应该以咖啡店的真实价值来出价，而绝不是卖家的要价！
错误四：不知道如何核实数据：数字不会说谎；只有卖家才会说谎令买家则身陷其中！
让我们来看看这一点；咖啡店是一种以现金为基础的生意，而95 ％的咖啡生意经营者不知道如何将数字用书面的形式或者在购销表上体现出来。而大多数的卖家甚至是买卖经纪人会试图使您相信没有人可以做到这一点！
如果您正准各购买一个生意，您需要懂得如何核实与评估这些数字。您需要遵循某些具体的公式来计算出真实的数字，而不是卖家试图使您相信的那些数字！一些咖啡店的购买者仅凭猜测来买店。而当他们的报价低于要价并被接受时，他们就会欢呼雀跃并认为得到了一桩不错的交易！而这通常会使他们花费数十万澳元！
错误五：不理解租约；不知道好租约与坏租约的区别！一张好的租约能让您赚到数千元，而一张差的租约也可以让您损失同样的钱大多数人都不知道一张好租约与差租约之间的差别。他们不理解租赁条款、市场反馈、选择以及租约中的其他条款。他们认为这些是他们的律师的工作这样是非常冒险的。与其他行业不同，咖啡店生意的租约有具体的规章和要求如果你从一位有经验的律师那里得到建议，就会物有所值。但是如果您的律师不是一位买卖咖啡店的有经验的业主（通常都不是），他们可能无法为您提供正确的建议
因此不要把租约事宜留给您的律师。学会理解租约条款并且把它们作为谈判中的优势
错误六：隐藏问题！
许多待售的咖啡店都有一些隐藏的问题。您必须在买店之前把这些问题搞清楚购买一家咖啡店时，有100 多个问题需要考虑。您需要正确地调查设各、菜单、交通条件、租约、潜在的卫生问题、雇员调查、工资问题、顾客人数、确定实际的食物成本、工资成本、保险单，以及其它相关问题
如果在买店前对这些问题不清楚，那么这些隐藏问题中的任何一个都有可能为您带来麻烦或引起不必要的费用但是，如果在买店前清楚这些问题，那么您就可以把它们当成在谈判中讨价还价的工具。越早发现这些问题，您就会有更多的时间做准备或者计划一些策略来阻止它们的发生
错误七：没有经营咖啡店的经验！
食品服务是一个很难经营的行业。大多数人认为经营一家咖啡店是很容易又极其诱人的！他们选择的是一种生活方式的改变，但当他们真正进入到这个行业的时候才发现其实是很困难的，同时也承受着巨大的压力。他们开始被慢慢地耗尽，开始感到挫败失望，常常觉得自己陷入到生意里进退两难，其中许多人也损失了很多钱
没有咖啡店经营经验就意味着您需要较大程度地依赖于您的雇员来使咖啡店正常运转。许多员工会在咖啡店转手后不久就离开。或者更糟的是，一些员工为了得到更高的工资或更好的条件，趁机进行敲诈或者威胁离开。我看到一位没有经验的咖啡店所有者花费80 万澳元购买了一家咖啡店，之后大多数的员工选择离开并加入之前的老板，他的生意不得不在六个月内关门
我的建议是：在购买咖啡店之前，学会所需的技能并获得一些有价值的实践经验。学习一切可以学习的东西：参加“咖啡店首创课程”, “咖啡专业技术课程”，在咖啡店中做兼职工，或者做一些无偿工作，甚至在厨房洗碗。无论怎样，至少可以让您身处咖啡行业并知晓其运作流程
错误八：缺乏谈判技巧！
谈判是一场既有趣又难对付的游戏。那些思维最灵活、对交易顾及最少的人通常都是最后的赢家。大多数人没有在谈判技巧上接受过培训，常常要支付更多仅仅是因为他们“真的很想得到这次交易”，或者害怕失去这次机会，或者陷入卖家和代理人所设的圈套里
我看过太多的咖啡店购买者陷入这种战术：“在试营期中来证实这些数字，如果试营期失败，您可以退出交易”。当买主们在试营业期间发现了其它的隐藏问题，或者仅仅是不满意这次交易，他们却无法全身而退
如果之前他们学过一些简单的谈判技巧和退出策略，他们是可以在不受损失的情况下退出交易的，
错误九：缺少生意计划！
与其它行业一样，咖啡店生意需要除烹调、制作咖啡以外的许多技巧。您需要成为一位销售员、会计、维护保养人员、营销经理以及招聘经理。只要您有正确的态度并坚持您的生意计划，所有这些技巧都是可以达到的。记住：正确的生意计划对成功来说是至关重要的；无论您想经营何种范围
大多数人没有一项生意计划便买进咖啡店。他们认为他们已经有了一个很棒的主意。他们开始寻找店面，一旦找到他们喜欢的便开始出价、成交，随之成为一家咖啡店的老板！
然后他们开始面对各种各样的问题，比如员工辞职、客户投诉、长时间工作、找不到好的员工，等等。他们的精神和财力被渐渐耗尽，他们发现自己做着最差的工作、领着最少的薪水。然后他们开始对生意怨恨起来，他们的不满开始会转向员工和顾客。生意开始渐渐走下坡路，越赚越少，无法支付租金和供应商，工作越来越辛苦、时间越来越长… … 最终他们受够了所有的这些，赔本将生意售出以求脱身
这是一个有关70 ％咖啡店经营者的很平常的故事。他们组成了70 ％咖啡店转手便在一年内赔钱的统计数据
我的问题就是：您想成为这种统计数据其中的一员吗？
错误十：缺乏财政和备用资金！
有太多人认为一旦他们购买了生意，他们就可以安稳地坐收利润。他们没有计划备用资金为以下情况：
设备故障
销售与营销
如果销售额下降用以支付房租、工资及供应商
自身的生活费用！
因此他们会遭受麻烦甚至破产！
错误十一：寻找错误的建议！
大多数人通常都是征求朋友、邻居或家庭成员的建议，而这些人并没有在咖啡店生意中的经验！好心的朋友或者邻居就会讲述他们朋友的故事，说其如何赔钱、如何辛苦工作，从没有社交生活，最终不得不赔本出售，所以告诫他们要十分小心！你从来都不会听到谁的朋友买卖咖啡店赚钱的故事！问题就在于，他们的建议都是片面的。
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完美主义，如果真的按照这样的条件选店，除非运气好，不然一，两年都可能找不到一家完全符合的店.
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借着帖子问一下， 哪位兄弟手头有CAFE 出售---无所谓自己的， 朋友的，中介的，
TAKING在1W~1万5之间，墨尔本非乡下， 非大西区（没有歧视的意思 ）。
谢谢各位
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很多很多中介会message你的啦，放心。
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等了10分钟， 就你一人理我
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脑袋残掉了， 卖了高价拿出来炫耀
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我看到一位没有经验的咖啡店所有者花费80 万澳元购买了一家咖啡店，之后大多数的员工选择离开并加入之前的老板，他的生意不得不在六个月内关门
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看了这段我无语了，纯粹胡扯，员工走了能让80万刀的咖啡店在6个月内关门，一个咖啡店的员工，周薪加200，打他他都不走。
这不会是雅思范文吧，提出观点，编出论据，结束语，三段论啊。
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LZ
Please provide source of the article.
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原文是PDF格式,在转换WORD过程中有错误,大部分已经更正,还有几处没有注意到就发上来了,给大家道个歉!
补充更正如下:
1,通常您在看报纸时会注意到两家相似的待售咖啡店：一家的每周营业额是7000 澳元，要价25 万澳元。另一家每周营业额是7500 澳元，而卖主要价128 万澳元。 原文为 12.8万澳元;
2,如果您正准各购买一个生意，您需要懂得如何核实与评估这些数字。原文为 准备购买一个生意.
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thanks for sharing
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就你这胆量,就别做生意了.
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我就是个梦想主义者
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其实做那个行业还不是一样，自己多花点心思就是，鬼佬能做，华人没理由做不好
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非常同意这观点。
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出乎意料啊。 一天了， 就1个人联系我。。。
没一个中介的
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你这是哪里的价码啊？打都不走？现在真有这么贱的劳动力么？
按你的说法，咖啡店FT的，怎么也会做上40小时，周薪200，每小时5刀。
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ls什么眼神啊. 加200. 是加.
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哈哈，所以俺就纳闷呢。。道歉哈~
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是大学或者执业课程教科书
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好文章，感谢分享。
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lz 的文章只能看看，没有实际可操作性。anyway，谢谢分享。:)
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很不错的文章
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很不错的文章
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很不错的文章
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