悉尼富裕郊区的房主正面临着房价暴跌 15% 的局面，因为他们的邮政编码预测迫在眉睫的房地产崩盘将蔓延到该市大部分地区。
澳大利亚最昂贵的房地产市场在面对一代人以来最大幅度的利率上涨时一直保持弹性，因为移民在租赁期间达到了创纪录的高水平
尽管加息，悉尼房价在 2024 年初仍以每年两位数的速度增长 - 这种情况在布里斯班和阿德莱德仍然存在和珀斯。
在大城市中，墨尔本是个例外，由于州政府投资者的原因，2024 年房价几乎每个月都在下跌税。
但是，随着 10 月和 11 月全市房价下跌，悉尼现在正在失去动力。
我们对 CoreLogic 数据的仔细观察显示，在较富裕的邮政编码区，房价暴跌已经真正开始，过去一年中房价中值暴跌了两位数。
海滨萨瑟兰郡的克罗纳拉 (Cronulla) 房价下跌了 11.4%，但房价中值仍然昂贵，为 270.5 万美元。
另一方面在悉尼一侧，北部海滩的年度下降也出现了一些戏剧性的变化。
富裕的邮政编码区价格大幅下跌首先是澳大利亚最昂贵的房地产市场即将发生的重大迹象（图为悉尼南部的克罗纳拉）
在悉尼较富裕的邮政编码区，房价暴跌已经真正开始，过去一年中房价中值暴跌了两位数，仔细查看 CoreLogic 数据显示
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Bayview 的 Pittwater 邮政编码下降了 9.7% - 至 282.4 万美元。
邻近的纽波特 (Newport) 郊区房价下跌了 8%，跌至 265.5 万澳元，前环球小姐詹妮弗·霍金斯 (Jennifer Hawkins) 和她的丈夫杰克·沃尔 (Jake Wall) 曾在该郊区拥有海滨
AMP 首席经济学家 Shane Oliver 预测，如果不降息，到 2025 年，悉尼最富裕的郊区的年跌幅可能高达 15%。储备银行。
“这些地区的承受能力要差得多，所以基本上发生的情况是，需求被迫进入更便宜的郊区，远离他告诉我，尽管西南部地区的房价仍然坚挺，但北部和东部地区的房价仍然上涨。
“一些在富裕地区购买房屋的人正在为抵押贷款而苦苦挣扎，因此不得不出售房屋。”
房价跌幅最大的郊区价格几乎是悉尼中点的两倍148.3万澳元，西郊是典型的带后院的房子。
在整个悉尼，11月份房价又下跌了0.4%，尽管单位价值仍在增长。
按年计算，房价仍上涨 3.5%，但就在 3 月份，房价的年增长率为10.7元分。
位于悉尼北部的纽波特在前环球小姐詹妮弗·霍金斯和她的丈夫杰克·沃尔之前在郊区拥有一栋海滨住宅的海滩上，房价下跌了 8%，跌至 265.5 万美元
西悉尼的经济适用房仍在强劲增长，St Marys 的房价在一年内攀升了 12.3%，达到 992,089 澳元。
在布里斯班，11 月份房价中位数每年飙升 11%，达到 974,396 澳元。
但在高档汉密尔顿布里斯班河沿岸的房价中位价下降了 6.4%，至 218.1 万澳元。
过去一年，墨尔本各地的房价下跌了 2.3%，至 923,422 澳元。
然而，菲利普港湾的更多高档郊区跌幅更大，布莱顿的中位房价下跌 5.5%，至 334.8 万澳元，而阿尔伯特公园的房价下跌了 7.4%至 217.1 万美元。
与之前的房地产市场低迷一样，富裕郊区的价格首先下跌，然后其他郊区的多米诺骨牌开始倒下。
奥利弗博士表示，历史上，负担能力最差的郊区在经济低迷时期首先遭受了最大幅度的下跌。
'这是一种相当常见的模式。当你看到[市场]回升时，首先是较富裕的郊区，然后是不太富裕的郊区开始回升，”他说。
然而，菲利普港湾 (Port Phillip Bay) 上有更多高档郊区，跌幅更大，阿尔伯特公园 (Albert Park) 房价全年下跌 7.4%，至 217.1 万澳元
过去一年中，墨尔本的房价下跌了 2.3%，至 923,422 澳元，但高档郊区跌幅更大
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'一旦市场达到顶峰，就会再次开始下跌- 最初涨幅最大的地区最容易受到影响，因为人们转向更便宜的房产。”
这发生在 2017 年，当时澳大利亚审慎监管局限制投资者只付利息贷款。
2017 年 10 月至 2019 年 6 月期间，澳大利亚房价下跌了 8.38%。
奥利弗博士预测，首府城市房价将出现下跌与 2024 年中后期的峰值相比，到 2025 年初下降 8%，直到澳大利亚央行再次降息。
“可以想象，你可能会看到另外 8% 的下降 - 如果我们陷入衰退，情况可能会变得更糟，”他说。
这将比 2022 年储备银行开始加息八次后 2022 年 4.9% 的降幅要大得多。
2023 年利率再涨五次，18 个月内加息 13 次，标志着近年以来最严厉的货币政策紧缩20 世纪 80 年代。
德尽管如此，随着海外净移民人数攀升至 50 万以上的历史新高，去年和 2024 年房地产价值一直在上涨。
AMP 首席经济学家 Shane Oliver 预测，悉尼最富裕的郊区 2019 年房价年跌幅可能高达 15%。 2025 年，在储备银行没有降息的情况下
但在看不到降息的情况下，潜在买家无法再借贷。
p>预计到明年 5 月，期货市场不会放松现有的 4.35% 现金利率，澳新银行 (ANZ)、西太平洋银行 (Westpac) 和国民银行 (NAB) 的经济学家都同意这一预测。
因此，卖家一直在努力获得他们想要的价格，悉尼的拍卖清盘率在 11 月的最后一个星期六暴跌至 59% -较 5 月初的 78% 有所下降。
仅在过去三个月，悉尼高档东郊、北岸、北部海滩、内西区和萨瑟兰郡的房价就一直在下跌。
在悉尼港，Bellevue Hill 的房价自 8 月以来已下跌 8.4%，略低于 1000 万澳元大关。
但在悉尼西部和外西南地区价格更便宜的邮政编码区，房价继续上涨，过去三个月 Wetherill Park 的房价上涨了 4.6 % 至 121.6 万美元。
一年前，金融市场和经济学家一直预计储备银行将在 2024 年末降息。
不过，3.5% 的基本通胀率仍远高于澳大利亚央行 2% 至 3% 的目标。
“这加剧了房地产市场的下滑，”奥利弗博士说。
“我倾向于认为，一旦利率开始下降，价格将从明年年中左右开始再次上涨。”
奥利弗博士补充说，更高的移民人数将继续为价格提供底线。
“这仍然是一个问题”房地产市场的支持来源，”他说。 “这并不意味着它们不会跌倒——只是不太可能跌落那么多。”
截至 9 月份的一年中，净移民人数为 449,060 人。
这大大高于政府在 5 月份预算中对 2024-25 财年 26 万人的预测。
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