联邦政府将不得不采取“一些措施”，以使社会保障房和经济适用房成为退休金基金的一项有吸引力的投资，专家警告称，要使其新住房协议取得成功存在大量复杂因素。
上个月，联邦政府发布了《国家住房协议》，这是今年预算的关键部分，它将探索促进养老金和机构资本投资于社会和经济适用房的方法。它的目标是从 2024 年起的五年内建造 100 万套新房。
超级行业普遍欢迎该协议，但鉴于法律要求在投资决策中将成员的经济利益放在首位，因此预计资金将保持谨慎。由于回报率低，超级基金历来避开住宅。
Grattan Institute 经济政策项目主任 Brendan Coates 表示，超级基金可能会被收购另一种资产类别的想法所吸引，他们可以向其中分配一些资产。他们管理的超过 3 万亿美元的退休金储蓄，但“他们只会在回报累积起来的情况下这样做，这意味着政府必须对其进行补贴”。
联邦政府希望退休金受托人投资于社会和经济适用房。Credit:Rhett Wyman
有些人还认为，州土地税和规划法可能需要改变，以使受托人投资住宅在经济上可行.
“投资提案的实际结构将取决于该提案的好坏s，”行业分析师 Alex Dunnin 说。
财务主管 Jim Chalmers 承诺为 10,000 套新的经济适用房提供初始 3.5 亿美元的额外资金，这些资金将通过持续的资金流提供，以“帮助弥补市场之间的差距租金和补贴租金——使更多项目在商业上可行”。
加载超级基金——澳大利亚产业基金和海外养老基金——长期以来一直投资于主要的政府销售，如港口、机场、道路和铁路项目，取得了不同程度的成功。房地产是一种常见的投资类别，大型超级受托人约有 10% 的投资组合投资于各种类型的房地产，包括一些社会和经济适用房。
广告AustralianSuper在2020年收购了经济适用房开发商Assemble Communities 25%的股份，以及几家大型养老基金包括 CBus 在内的国家住房金融和投资公司也通过国家住房金融和投资公司投资债券，该公司正在利用私人资本进入社区住房供应商。
但是，鉴于有据可查，超级基金也可能对政府资助的计划持谨慎态度作为陆克文政府的一项旗舰住房政策的国家租金负担能力计划存在问题。
'总得有人出钱来弥补建造成本和维护成本之间的差距在那所房子里，以及它租给低收入者的东西。”
Brendan Coates，Grattan Institute 经济政策项目主任
Coates 表示，他强烈支持试图消除让超级基金投资于住宅的障碍，但目前的州土地税规定对大型机构投资者来说并不经济。他说，投资社会保障房和经济适用房还面临其他具体挑战。
“必须有人付费才能弥合建造和维护房屋的成本与出租房屋的成本之间的差距。 - 赚取收入的人，”科茨说。
“超级基金不会为此付出代价。所以最终，如果你期望看到超级基金投资于社会保障性住房，政府将不得不付出代价。目前还不清楚养老金是如何参与的，他们解决了什么问题。”
澳大利亚国立大学副教授杰夫沃伦也表示，养老金投资社会住房，政府需要出资。< /p>Loading
“如果政府在罐子里放点东西来增加回报，那就开始说得通了。但他们必须将其提高到回报足够吸引人的程度，以使资金不会影响其成员的回报，”他说。
“关键在于他们有多少实际投入锡使其发挥作用是一个问题......它必须以一种不会损害他们的回报的方式完成。围绕这一点并使其发挥作用存在很多复杂性。”
行业分析师亚历克斯·邓宁（Alex Dunnin）表示，该协议是一项明智的发展，但其成功将取决于投资提案的结构。
“政府最终将超级基金视为积极感兴趣的建设性经济参与者，这是非常有意义的。但是，如果政府认为这些超级基金会在他们真正分析所提议的内容之前进行天真的快速投资，那他们就是在自欺欺人。”
联邦政府已表示将激励基金投资于社会并通过可用性支付弥补市场租金和补贴租金之间的差距，并提供经济适用房。
财务主管 Jim Chalmers 表示，他们受到了超级基金和其他机构投资者对经济适用房投资的兴趣的鼓舞，他们致力于与超级政府、州和地方政府以及建筑部门合作，努力改变方向，在有工作和机会的地区建造经济适用房。
住房将成为重点11 月下旬的财长投资者圆桌会议
行业超级基金纷纷出面大力支持住房协议，但零售基金的反应较为平淡。许多零售和行业基金都签署了该协议。
代表零售超级行业的金融服务委员会首席执行官布莱克布里格斯表示，他期待解决历史挑战这阻止了机构资本投资于经济适用房。他说，提案必须符合超级受托人促进成员最佳财务利益的法律义务。
Insignia Financial Group（通过 IOOF 和 MLC 提供超级产品）、Colonial First State 和AMP 表示，随着细节的确定，他们将参与讨论，但所有人都强调他们专注于为会员带来丰厚的回报。
美世澳大利亚首席执行官大卫布莱恩特表示，他们渴望了解该协议具体规定了什么，以确保投资与其他本地和全球机会相提并论。
“像社会基础设施这样的行业有可能为资本市场提供有吸引力的机会。也就是说，它很小，如果要吸引大玩家，就需要聚合。为确保国内基金可以在这里投资，形势需要改变，”他说。
Industry Super Australia 副首席执行官马特·林登（Matt Linden）表示，随着超级基金规模的增加，他们的兴趣和投资能力
他说，政府需要解决土地释放和规划方面的问题，并确保项目规模足够大，以证明退休基金投资住房的合理性。
“如果政府和每个人共同努力，可以正确设置这些政策，那么我们的评估是，这对基金来说肯定是一项非常可行的投资，为成员提供有吸引力的风险调整后回报，这是主要的Linden 说。
澳大利亚退休信托基金 2000 亿美元的首席执行官表示，他们支持机构投资者和私营部门需要仔细研究他们在投资中可以发挥的作用。ts 和他们可以清除的障碍，但成员的财务利益始终是第一位的。
首席执行官 Bernard Reilly 表示，政府已表示有意通过弥补差距来使这些类型的投资对机构投资者更具吸引力700 亿美元受托人 Cbus 的首席投资官 Brett Chatfield 表示，超级基金投资取得了突破住房是通过国家住房金融和投资公司的债券聚合器在上届政府下进行的。他说，它在为社会保障房和经济适用房融资的同时满足了 Cbus 的投资风险和回报要求，这表明投资者市场对这类产品的需求很大。
行业基金 Aware Super 和HESTA 也一直表示支持该协议。
在宣布住房协议之前，维多利亚州政府还表示希望鼓励主要养老基金的受托人将数万亿美元的退休储蓄投资于可以给受托人带来回报的政府项目。它已承诺重振州电力委员会，并计划在重振的委员会中拥有 51% 的股份，州长丹尼尔·安德鲁斯 (Daniel Andrews) 曾表示，养老金行业是剩余股份的首选投资者。
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