在新西兰
近来看到不少买家因为第一次买房不了解而产生纠纷的情况,而我作为一个中介,在遇到一些华人买家给他们房地产买卖协议指南的时候(按照新的法律,中介在和买家签买卖协议之前必须要送出一份买卖协议指南的小本给他们阅读)发现他们并没有认真的阅读,很多原因是因为那个小本是英文的,所以我觉得把指南放到论坛上给大家看一下是非常有必要.
好了不说废话了,
新西兰房屋买卖协议指南(由房地产代理管理局撰写并核准)
重要须知:
1.
买卖协议是一份具有法律约束力的协议.
2.
房地产代理(我们所说的中介)代理房地产卖房工作,但必须公平对待买方.
3.
您需要了解有条件和无条件协议之间的差异.
4.
您可以协商买卖协议所需的条件.
5.
建议您在签署买卖协议前让您的律师对其进行核查.
簡介
買賣房屋是您涉及最大宗財務的一件事。協商中涉及幾個相對複雜的階段，有許多事需要考慮。
在紐西蘭，買賣房屋有幾種方式，其中包括：
„拍賣；(Auction)
„投標；(Tender)
„廣告標價/固定房價;(advertised/fixed price)或
„議價. (By Negotiation)
無論採用何種方式，您都要有一份買賣協議。
這是一份買賣協議指南。如果您希望買賣一處住宅房地產，您需要簽署
這份協議。它是一份法律文件，是房地產買方和賣方之間的合同。
本指南提供有關買賣協議方面的資訊，告訴您到哪裏找到更多資訊、如何
申訴以及您希望得到代理提供的什麼服務等1。本指南僅與住宅房地產銷售
有關。
本指南僅用於指導。您不應把本指南作為法律依據。本指南由房地產代理
管理局撰寫。該局是按照《2008年房地產代理法》的規定成立的政府公共
機構。
無論您是買方還是賣方，代理必須在您簽署買賣協議前為您提供一份
本指南，並要求您書面認可您已收到本指南。如果您需要更多資訊，
您可以向您的律師詢問。房地產代理管理局網站也提供資訊，
網址：www.reaa.govt.nz。
為什麼我需要一份買賣協議？
買賣協議為買賣雙方提供了確定性，因為該協議制定了各方同意的條款和
條件。它是一份具有法律約束力的協議。
什麼是議價？(Negotiation)
簡單地說，議價過程從賣方要求房地產代理出售房地產時為賣方接受出價
開始。代理準備一份包括價格和買方希望包括的任何條件在內的買賣協
議。代理帶著買賣協議去見賣方，若賣方接受並簽署該協議，即成為具有
法律約束力的協議。必要時，買賣雙方可以通過代理進行議價，直到買賣
雙方對價格和任何條件達成一致。
什麼是需要注意的重要事項？
您應該有一份書面買賣協議。
签协议前讓您的律師對銷售協議進行審查。
在議價過程中，買賣雙方可以對價格和條件進行修改。
買賣協議
一位房地產代理可能會採用兩種買賣協議表格中的一種：
一種是奧克蘭地區法律協會和紐西蘭房地產協會表格(ADLS表格)。
另一種是紐西蘭房地產協會表格(REINZ表格)。
什麼是需要注意的重要事項？
簽署前讓您的律師對銷售協議進行審查。
目前，REINZ和ADLS的買賣表格有一些關鍵的不同點，您必須注意。
您的律師可以為您解釋這些不同之處，並可能會建議採用哪種表格對
您比較有利。
您的買賣協議應包括下列內容：
*買賣雙方的姓名。
*您的房地產的地址。
*地契的種類(擁有地產權(Freehold)、租用土地等(Leasehold etc.))。
*與房地產一起出售的動產(Chattels)(例如：白色家電、窗簾、電視天線)。
*價格。
*買方逾期付款時應付的利率。
*買方必須支付的定金。(Deposit)
*如果買賣合約附有條件，一旦過了設定期限，合約就成為無條件。
*過戶日期(買方支付尾款的日期，通常是買方可以搬進該房地產的
日期)。(Settlement Date)
*在合同達成一致前，買方可以列出所有履行的條件。(Conditions)
文件中的條件
買方通常在合同達成一致前，希望履行下列某些或全部條件。
*地契核對(Title Search) – 通常由買方律師進行調查，主要是核對誰是該房地產的合法擁有者，是否有產權糾紛。
*財務(Finance) – 這是有關買方安排付款(一般指貸款)的具體日期。
*價值評估報告(Valuation Report) – 一般是貸款方的要求，是一份該房地產在目前市场上的估價報告。
*土地資料報告(LIM Report) – 由地方政府提供，該報告提供諸如地方稅、建築許可
證及核准書、下水道和規劃方面的資料。
*建築檢查報告(Building inspection report) – 這已成為一般常用的做法，對於確定建築物是否牢固以及是否有需要修理的很大助益。
*工程師報告(Engineer Report) – 與上述報告類似，但側重房地產的地段和結構。
*自有房出售(Sale of another house) – 買方可能需要出售自有房才能購買另外的房屋。
一般或標準條款
買賣協議還包括制定的一般義務和條件的條款。它有助於理解這些條款的
含義，因為您需要遵守這些條款。可能包括的事項：
進房查看權
– 買方在過戶前進房檢查的權利。
買方不履行責任
– 買方必須賠償賣方，例如：支付利息。
賣方不履行責任
– 賣方必須賠償買方，例如：住宿費用。
保險
– 確保房地產在過戶日期時仍有保險並說明發生損壞時應如何解
決的辦法。
您的律師應解釋這些條款。如果您希望對這些條款作出修改，您應該在簽
署協議前要求您的律師進行修改。
買方何時支付定金和付清全額？
當買賣雙方對買賣協議的所有方面達成共識時，買方向房地產代理支付定
金(通常為銷售價的5–10%)。這筆款項最初存放在代理的信託賬戶內。
當協議成為無條件合同時，代理通常從定金中扣除佣金。這在賣方和代理
同意的代理協議中規定。賣方應確保定金額度足夠支付代理的佣金。
買方通常是透過律師在過戶之日支付尾款。過戶日一般是買方可以搬入該
房地產的日期。
在買賣協議還沒有成為無條件時，如果銷售不能繼續進行，是因沒有履行
其中的某些條件，買方可能有權要回全部定金。
然而，一旦購物成為無條件時，無論出於什麼原因，您若改變心意不買
時，定金是不退還的。
有條件係指買賣協議中設定了條件，諸如買方現有住房需要售出、
需要拿到住房檢查報告或者需要得到貸款。
無條件係指已履行買賣協議中的所有條件。需要了解的重要事項是，
當買賣協議成為無條件時，它就成為具有法律約束力的協議，必須辦
理過戶手續。
如果我改變了主意，我可以撤銷協議嗎？
您不能因為對該買賣的房地產有另外的想法而撤銷買賣協議。
一般來說，一旦您簽署了買賣協議並且其中的條件都得到了履行，您必須
繼續進行該房地產的買賣手續。
如果我的代理或與他們有關係的人希望購買該房地產應該怎麼辦？
如果您的代理，或與他們有關係的人希望購買該房地產，按照法律的要
求，他們必須得到您的書面同意。
有關這種情況的更多資訊，請參閱利益衝突介紹資料，
www.reaa.govt.nz網站提供此資料，也可致電0800forREAA(0800 367 7322)索取。
代理能提供什麼服務給我？
代理是為賣方工作並得到付款。因此，代理必須按照賣方的指示工作
(在代理協議中有規定)並為賣方的利益行事。即便代理代表賣方，
但他們對買方也有明確的責任。
當您購買一處房地產時，要向代理提出問題。要具體提出您希望了解
的東西。
所有代理都受房地產代理管理局頒佈的《專業規範和客戶服務準則》
的約束。按照該準則的規定，代理必須公平誠實地對待各方。
該準則制定了希望代理遵守的最低標準並作為管理局負責的申訴評估
委員會進行紀律處罰的參考分。
www.reaa.govt.nz網站提供《專業規範和客戶服務準則》，或致電
0800forREAA (0800 367 7322)索取。
買方必須通過代理才能購買房地產嗎？
這要看賣方是否使用一位房地產代理銷售其房地產。他們可能決定
不使用代理並私下銷售。如果賣方有一位房地產代理銷售其房地產，
買方需要經由該代理購買該房地產。
無論您怎麼做，重要的是您都需要在各個階段使用您的律師。
誰支付代理？
紐西蘭的房地產代理代表賣方工作，賣方支付代理費。代表賣方推銷房地
產的代理不能要求買方支付他們的服務。
由於代理是由賣方雇用並支付服務，代理無法，也不能對買方負有一樣
的責任。
什麼是買方代理？
買方代理在某些國家很常見。他們是買方聘請的代理，為買方尋找房地
產，有時還會代表買方協商購買事宜。如果您聘請一位買方代理，您也需
要一份書面代理協議並支付他們提供的服務。
如果出現問題應該怎麼辦？
如果您擔心房地產代理的行為時，您應該先與您的代理或他們的經理進行
討論。代理要有內部申訴解決措施。
如果這些措施解決不了問題，或者您不希望經由這個途徑解決，您可以直
接向房地產代理管理局提出申訴。
有關管理局申訴處理程序方面的更多資訊，請瀏覽www.reaa.govt.nz網
站，或致電0800forREAA (0800 367 7322)，索取“如何提出申訴”小冊
子及/或“申訴表”。
更多有用資訊可在以下地方找到......
無論您是買方還是賣方，您都可以在幾個地方獲得幫助和建議，
其中包括：
房地產代理管理局，網站：www.reaa.govt.nz，或致電0800forREAA
(0800 367 7322)。房地產代理管理局對所出現的問題可提供廣泛的資
訊和幫助，並具體負責處理對房地產代理的工作所提出的申訴；
您的律師；
社區法律中心，網址：www.lsa.govt.nz ；
公民諮詢局，網址：www.cab.org.nz；
消費者事務部，網址：www.consumeraffairs.govt.nz；
紐西蘭法律協會房地產部，網址：www.propertylawyers.org.nz；
消費者建築事宜，網址：www.consumerbuild.org.nz。
房地產代理管理局
郵政信箱25371，威靈頓6146
電話： 0800forREAA (0800 367 7322)
傳真： 04 815 8468
電子郵件： [email protected]
網站： www.reaa.govt.nz
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非常实用，尤其对于新手买房者，谢谢分享
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谢谢版主的支持
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这些买的时候律师都会有
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不过涨涨见识不错
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upupppppppppppp
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谢谢楼主分享的信息! 我有个问题就是, 如果我在网上看中一个房子, 卖家是找的某中介代理, 那我如果想去看房子, 可以找个我认识的比较信任的另外一个中介的代理陪我一起去看吗? 我的顾虑是,卖家代理是站在卖家的立场的, 而我又是菜鸟一个......表述比较混乱, 希望能看明白!!
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好崇拜你喔!!!!{:8_393:},雖然以買了房子,但多學習!
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如果你找的那个中介和Listing中介是一个公司的话一点问题都没有,如果不是同一个公司,就需要你认识的那个中介与listing中介联系一下,看他是否愿意做conjunction了,如果listing中介不愿意的话那就比较难弄了.
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请问，在最后付全款的时候，我是付给我的律师的个人账户？还是以个public trust的账户？感谢分享
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一般情况我们是把余款交到律师的trust account,然后在交割当天通过你得律师把钱转给卖方的律师来完成交割.
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继续顶上去
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谢谢关注
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好帖。。。学习。。。
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如果是私卖呢？deposit放哪个account？ 合同怎么履行？
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一般私卖不需要Deposit的,双方如果都同意价格,通过双方律师在settle的时候把钱直接付清就行了,如果要付定金的话,也是付到卖家律师的trust account,找中介付定金是因为我们的commission要在定金里算的,如果没有定金,卖家拿钱跑路我们就没饭吃啦,哈哈{:7_359:}