新西兰建筑业的高人请进, 指点指点我吧


在新西兰


在北岸买了块地
打算盖一个260平左右的水泥结构房子,
目前正在申请resource consent

设计师是洋人,最初预算是照75万设计。

但是我不知道这里面的水分有多大? 如果我的图纸出来以后,我有没有可能靠图纸找建筑上来报价?(完全摆脱我的设计师)
我不希望我的设计师给我安排建筑公司,以免他提取回扣(已经给过他不少设计费了)

对于建筑也真是一头雾水,又没有高人能够指点我,如何合理,省钱的策划整个工程,不走冤枉路,不花冤枉钱。

我第一次建房,应该大包还是分包,我自己可以搞定吗?

懂行的人发表意见阿

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图纸下来,自己多找几家建筑公司来报价好了。很容易的

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请问,图纸是不是会很详细,所有建筑商的报价都是会建一模一样的东西

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不会一样的,每家公司会根据你的内饰装修报价不同

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如果可以我们也有洋人还是Maste Buider 45 年本地经验价格何理  免费包价

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这和你们有没有洋人有什么关系?

请问你们报价从retaining wall 开始吗

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如果放便给个地址我们到现场看讲的比较清楚谢谢。

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还有我们建房有十年质量保证

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有需要站内消息给我!我可以把你解决问题

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干活的  谁都想多挣点

价比三家  大概就出来了

你自己啥都不懂的话   小包人家也能坑你   

找个信的过的朋友帮帮你吧       第一次建房 花冤枉钱是肯定的     问题是多花多和少了。

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哥们,为了捏一把汗,你这样子确实容易花冤枉钱的。而且你自己肯定没办法搞定的。可惜我是做装修的帮不上你。认识几个建房子的。有一个还是挺不错的,现在回香港度假了。其他的不是很了解,就不推荐给你了。给你几点建议;1。找建筑公司不要光看他们的广告写的有多好,最好能到他们工地去看看。多看几次,要自己去。2.多找几家报价。合同细节要定清清楚楚的。当然最好找一个建房管理来帮你,不然你挺难的。最后,祝你好运

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洋人设计师一般的预算都会比实际高不少,但也会跟你所设计的房子用料有关。如果是全钢筋水泥结构,那造价就会高很多,而且并不是所有市场上的建筑公司都会做或做的好,因为这不是普通房屋。

既然找的是洋人设计师,那基本上他的图纸就会很细,包括方方面面。这样等图纸全部完成,就可以拿着图纸去报价,报价要求跟图纸要求一样,这样会很清楚比价钱,当然你这种房屋,质量,建筑公司的经验都很重要,并不可以单单看价钱,或者只是看是否有保障。

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你说的有好几个问题
1、你这个水泥结构的房子是水泥基础,还是墙也是水泥?如果墙完全水泥材料又分两种:一种是空心水泥砖里灌水泥。还有一种是直接上水泥板。这两种结构造价都高一些,而且设计造型有局限,初次盖房不建议用这种结构。
2、设计师和建房承包商可以完全分开的,而且一般专业设计师也不做建房承包业务。
3、第一次建房大包相对省心些,但是出了问题也更加闹心。如果你有时间全天候管理,还是可以试试分包,一旦某个环节不满意也不至于影响太大。
4、不走冤枉路,不花冤枉钱,基本是不可能的,多点少点而已,你要做好思想准备,包括预算必须有余地。
5、建房子就是大把花钱,所以也不能太在乎,能够建好拿到CCC就是成功。

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我的设计师曾经提过要我试一试空心砖,我担心那东西不结实,打算用水泥板这样就不做保温了
我最不明白的是设计师设计过程中总要和建筑商去商量结构问题?是不是做预算用的?
还有我们平是买什么地板,炉灶,灯具一类的东西都可以赶特价
是不是大包以后就原价算我头上了

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说的很在理
你说我如何变别我的设计师是否在做我的总承包商
因为我的设计师也是一个小的建筑公司
但是我以为我付他设计费,他就不是我的建筑商对吧

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空心砖分两Brick和Block。
Brick是土烧的小砖,色彩主要是红,黄,橙,这种外墙砖是依靠里面的木框拉住才不倒。
Block是水泥材料做的灰颜色的大砖,一般做基础,当然也可以做墙,以及挡土墙。这种砖里面有钢筋,砌好以后里面再灌水泥,非常结实。
水泥板和Block都要再做保温,除非用泡沫外墙可以不做保温,但是泡沫外墙容易漏水,也不结实。

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Q 我最不明白的是设计师设计过程中总要和建筑商去商量结构问题?是不是做预算用的?
A, 你这种预算的房子,设计师一般不需要和建筑商去商量结构问题。
Q 还有我们平是买什么地板,炉灶,灯具一类的东西都可以赶特价是不是大包以后就原价算我头上了
A 大包要看合同怎么订,一般大包合同把地板,地毯,炉灶,灯具,卫浴。。。特别说明是什么品牌,价格。也有的承包商把这部分价格额度给客户,由客户自己挑选,多退少补。

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Q,你说我如何变别我的设计师是否在做我的总承包商?
A,是不是总承包商看你们之间合同是怎么订的。
   为你捏一把汗啊!你和设计师之间有么有合同?多长时间完成设计?具体怎么付费?发几阶段付?
   记住:最后一笔要批出来以后才付!

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以上是我老公的回复,我本人也是什么都不懂的~~
他打字很慢,打这么多字很吃力。如果实在有困难,你可以打他手机问他,他乐于帮助你。
他现在不做承包商也不是设计师,已经“退出江湖”了,所以一切咨询都是免费的,请放心。
手机号见个人签名。

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问这种问题的就很专业了!

楼主,就看你的合同是Design 还是 Design + Build。

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我很确定我们签的是设计合同, 所以现在我很纳闷, 设计师到底管多少?

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如果是LZ是Design and Build的合同,恐怕LZ对图纸在建造之前仅有使用权,没有版权,不能请其他建筑公司。建议LZ好好看合同design and build的合同会对图纸的使用有特别的说明。release copy right可以和你的设计师商量。仅仅是设计合同,问题不大,一般会承诺到suitable for consent plan ;至于日后施工,或者consent过程中,设计的职责,额外费用,需要LZ自己检查合同。

水泥板房,这样描述,应该是precast concrete panel house,我很不敢相信新西兰本的洋人设计师会给你推荐这样的设计。如果Masonry house,如LS所说Blockwork主体结构。75万造价,260平米。不算贵了。

第一次建房,建议你找‘大包’ -Main contractor,把风险,价格,时间,责任,都在合同里谈清楚。如果LZ希望分包,找project manager。建议你别为了省钱,吝惜佣金。这样的房子,不好做。初次盖房,你能够顺利完成项目,最小限度风险。你就是成功了。

顺便提一下,设计预算和建筑预算之间有差异。根据施工方案不同,承包商不同,价格差异会很大。

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只能告诉楼主 清包肯定比全包来的便宜,预算也更容易掌控,但最大的问题就是前期的准备工作相对繁琐。耗时耗精力。我差不多用了3个多月时间才把房屋建筑的每个工种,联系人,价格明细,对比和联系方式做成EXCEL,大大小小88项,其中还有不少小项。现在虽然不用再花那么多时间,但是定期的价格询问和更新也是一直都在做的。这些付出换来的就是对成本,质量,人员的控制,这个也要归功于所有SUB-CONTRATORS还都比较专业和负责。这中间也要感谢这个论坛里的一些前辈的指点。

话说回来,如果你怕你的设计师和承包商或者其他什么商之间有什么联系,你让他们先报个价,然后再找不相干的其他人员再报个价。对比一下就可以知道了。这里的建筑行业价格上面还算比较透明,当然了这个也要看业内人员是否愿意告诉你,所以改花的就花,别让人觉得你小气,不相信他们。

还有就是尽量用你BUILDER或SITE MANAGER介绍的SUB CON,因为建筑行业存在内围和外围一说。SUB CON肯定是紧着内围的人先做,因为他们彼此熟悉,再进度上面比较好掌握。不能光看价格便宜就用没有合作的人,他的质量,服务你都不知道,不要等做完了活叫不回来修补。所以服务也很重要。但是一切的前提是 自己的功课也要做足!

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宋师傅螃蟹吃的还满意吗?呵呵

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这位先生说的对
据我所知, 这将是一个全水泥结构的双层建筑,
不太清楚是不是您所说的precast concrete panel house, 设计师说是传统的水泥板, 中间有孔, 具有一定的隔温作用, 不需要单独在做保温, 然后在里外墙直接涂什么东西,他说好像是(render)不知到拼的对不对,
能解释解释这个建筑方法吗?

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按您的说法, 工期和质量最重要, 那我还是老实的找个总包, 看好一个人容易些

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怎么都觉得LZ描述是Blockwork Solid house。

先说PCP。一般的Precast Concrete Panel (预制混凝土楼板)是没有insulation/保温层。传统的做法是在PCP外面做防水和render(拼写没错,类似Plaster抹灰/涂层),PCP内侧加insulation+timber framing结构。我看过关于在PCP内部加保温层的资料,但没有见过用于民用建筑的保温PCP实物,惭愧...PCP房子在新西兰不足千分之一,施工,维护,使用,都有风险。不知道为何LZ坚持使用PCP。一般在连排公寓的建造中PCP比较常见。75万修个PCP房子,LZ慎重考虑。(个人愚见...)

“中间有孔”这个描述又像是Blockwork。Masonry house在新西兰还是有,估计百分之一吧。目前为了处理保温问题,使用Hoty Block较为普遍,内部有7mm左右的泡沫塑料,但其造价很高。Blockwork外部处理方式一样,防水/render/plaster/painting.....

建议LZ查看图纸,一般section plan都会清楚注释材质。设计师有给LZ 房子的specification吗?里面也会说明。如果LZ对Blockhouse感兴趣,可以看我在china2au空间的照片FPB showhome。那个房子是hoty blockwork建造。

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以上这些回复都很在理。
你如果确定签的是design合同,那其实很简单,等图纸全做完,council全部批完就拿去找人报价,这个时候跟你的设计师就没什么太多关系了,除非他跟你签的合同是包括project administration,这不同于一般人认为的施工管理,属于项目管理,主要负责技术和质量的控制,还有审核施工变更的费用是否合理,这种情况下就必须要和施工的公司是两个公司,因为这个时候他代表的是你。对于楼主这种很外行的人,必须要有职业素养很高的人来把握工程,否则那就是一个接一个的坑,不管是洋人还是华人都一样。

另外再说说全水泥结构的房屋,我本人首先觉得楼主的主观意识严重影响了设计,因为建筑一定要符合本地的环境,水泥是好东西,也很硬,但力学来讲,硬和结实并不等同。专业角度考虑结实不结实,实际上是指抗震。木结构是很好的抗震的材料,钢筋混凝土也有一样的效果,但是如果真的倒塌的话,木头和水泥的落地效果可就不一样了。、

保温的话,上面的那些回复已经说的很清楚了,只有水泥的外墙的保温效果是不够的,一定会有保温层加在里面或外面。水泥地的保温系数是够的。

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楼主不如直接找楼上的问问看!!

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就是Design contract的话,设计师基本上就管设计和报批。当然也包括这整个过程中与 consultants (engineer, planner 等等)及 council 的沟通。Consent批准后,付清设计费的balance。

这种情况下,客户在图纸送进council报批期间,就可以开始询价找contractor的工作了。

对于很多高造价又很复杂的房子,owner 又完全是门外汉,可以指定一个人作为他的 representative(通常是设计师或其他具有专业资质的人)来监督 main-con 的工作,确保所有的东西 as per plan。只是这种方式在华人中很少见,因为这是一笔额外的钱。

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