在新西兰
申请贷款前期准备策略Date Published: 5 March 2021
申请房屋贷款就像创建Tinder个人资料一样。您想使自己的申请有足够的有吸引力，让银行“向右滑动”选择你。他们对您的照片不感兴趣，但他们确实想知道您有足够的存款。他们不在乎您是否喜欢去滑板冲浪，但是他们确实在乎您是否有收入来支付贷款。他们不在乎您是否喜欢阳光与沙滩，但他们确实在乎您是否能为自己的钱负责。
银行在决定是否批准您的申请时会比以往任何时候都更关注您的消费习惯。他们会查看最近三个月的银行流水账，如果发现引起关注的问题，他们可能会减少愿意提供给您的金额，甚至直接拒绝您的申请。
对于首次准备申请贷款购房者，我们建议您在申请前做一个这样的策略 – 想象您已经有贷款并以7%利率来存款。例如，如果您要在30年内以7％的利率借入$500,000，那么您每周还款将为$767。假设该额度高于您所支付的租金，那每周将您的”假设的还款金额”和租金之间的差额存入储蓄帐户。如果您要支付$550的房租，那么您每周就要拨出$217到储蓄账户里。
您会想：“ 7％的利息！那太高了，利率目前低于3％！”尽管目前的利率非常低，但银行仍会用7％的利率来计算您偿还能力，以确保您可以在贷款有效期内抵御利率的波动。因此，如果向银行提供三个月的银行账单并显示您已经处于7％（按揭抵押贷款）的预算之内，这会使您的贷款申请批下来的机会大大提高。不仅如此，一旦您开始偿还贷款，您已经习惯于在这个新预算范围内生活。如果您坚持该预算并坚持每周预算$ 767，固定利率为2.65％（基于当前市场利率），您将会在15年内还完贷款，而不是30年。您还可以节省超过$500,000的利息！
进行上述策略的一个关键：不要动用自己的积蓄。如果这样做，银行可能会判断您实际上无法在预算范围内生活，从而这个策略起不了作用。如您坚持这个预算，当您开始还贷时，您的存款会更健康!
当然，生活杂乱无章而且往往很昂贵，因此您可能无法以7％的利率来开始这策略。这可能会令人沮丧，您可能会觉得无法实现置业。但是，尽管您可能现在无法购买，但以较低的利率来开始这策略仍然可以帮助您增加存款，并养成良好的存钱习惯。
无论您是以7％利率来算想尽可能让银行感兴趣，或者想以5％利率来算并其做准备，我们Mortgage Lab的贷款顾问都可以为您提供针对您个人情况的建议。在适当的时候，我们可以为您管理贷款流程。这对您是免费的，因为银行直接向经纪人支付服务费用。立即跟我们联系，开始购买您的第一套房子。对于购买房屋的其他方面的一般建议，从寻找房屋到搬家，我们建议Settled.govt.nz。
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银行如何计算我是否负担得起投资物业？
Date Published: 28 May 2022
拥有出租物业是新西兰人的普遍梦想。我们中的许多人都设想退休后会拥有几个或更多的永久业权财产，每周都会带来大量的钱来补充我们的养老金。
如果您正在考虑购买第一个或其他投资物业的可行性，那必须要知道银行将如何权衡您的申请。
银行在测试申请人偿还能力的标准是比较保守的。因为他们要根据Responsible Lending Code所制定和执行的贷款规则。尽管保守的方法可能导致某些人沮丧的结果，但他们这样做是为了确保贷款人还款压力，并且能够承受高利率和意外成本。
银行是怎么决定是否批投资物业贷款？
银行通过压力测试来决定是否批贷款，其中包括：
以每年7％至7.5％的利率计算贷款承受能力来检查申请人是否可以适应利息升高。这适用于现有房和新房贷。
计算房贷期限较短。一些银行要求在25年内偿还投资房产。
将租金收入减少25%来算，考虑到房客之间的空缺和其他费用。
银行会将你的总信用卡额度，还有透支额度(overdraft limit) 的3%来算出预期每月费用。就算是您每月都把信用卡的欠额都还完，他么还是以3%来计算。
如何提高获得投资物业贷款的机会？
取消您的信用卡和透支。如果不能，则将额度降低。
还清任何短期和闲置债务。
审查现有投资物业的租金，确保它们与目前市场租金保持一致。
如果您有能力要求加薪，那就去加薪。很多人觉得这很难开口，但是即使薪水适度增加，您也可以借更多的钱。每小时加薪$2.50，每年大约可多赚$5,000，这意味着您可以借多$50,000的贷款。
努力的偿还您现有房贷。这意味着您将来可以借入更多资金，从长远来看也可以赚钱。
找收益高提供流水的投资房 – 租金收入高于房贷和费用成本。
可找旧房翻新，来增加物业价值和租金 。
请记住，您在寻找好的投资，而不是自己的家。您个人更喜欢什么以及什么是好的投资可能是截然不同的事情。
当您有些房产物业时，房价的增长这方面不会是个问题。但您的年薪收入将越来越受到限制。所以加薪是最好的解决方案，而且将支出和负债保持在最低水平。虽然跟老板要求加薪这话题比较难开口，但您不试怎么知道呢?
现实例子：
一对夫妻的总收入为15万。他们有自己的房子和一个投资物业，他们每年租金收入是$25,000。他们有100万的贷款和30年期限，利息是2.5% , 他们每年连本带息的还款大约需要$47,000。
这对夫妻有两张信用卡，银行账户有透支服务。他们日常支出都是刷信用卡，因为他们能拿信用卡奖励积分，他们每个月都会还清信用卡，他们不认为自己需要透支。但银行提供他们这个透支服务时他们还是要了。所以这行用卡和透支服务无形的给他们增加了$50,000的债务。
当他们想买另一个投资房时，他们自己预算了一下，觉得以当前利率能够轻松偿还50万的贷款，并且有松动的资金支付其他支出成本。但银行可不是这么算的哟！他们是会考虑到现有的房贷和新贷款：
假设利率为7.5％，以确定可负担性。
计算超过25年而不是30年
将租金收入减25％，以留出空缺和其他费用
然后，银行将这对夫妇的所有信用卡限额和透支额加起来，计算出每月费用总额的3％。预算每月有额外$1,500的支出。就算这对夫妻的良好消费习惯和还请信用卡，他们还会把这计算在内。
鉴于上述情况，该银行不太可能会批准这贷款。如果这对夫妻能减少（或取消）信用卡限额，看看投资房租金是否在市场价，还有年薪是否能加，而且有些银行贷款标准是能计算30年的贷款。如果这么做的话，他们的申请可能会成功！
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First Home Grants and KiwiSaver
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贷款利率突破7%的时候，你还能偿付吗？
http://money.china2au.com/na/2022-05-03/441903.shtml
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什么是对冲账户(offset mortgage account)?
Date Published: 2 October 2020
对冲账户（Offset Account）是与房屋贷款账户相关联的日常交易账户。顾名思义，它的功能就是对冲您房屋贷款帐户中的本金，因而降低您所需要支付本金所产生的利息。
Offset Account能帮助您最优化利用工资收入及其他资金来抵减房贷的利息，从而缩短您的贷款年限（Loan Term），助您更快地还完贷款。
对冲户口时怎么运作的?
举个例子（见下图左offset）：分别有一个saving账户，和loan账户。Saving账户中有2万存款，loan账户中有5万需要还款。如果将之设置为对冲账户，原本你需要支付5万贷款的利息，但是现在只需要支付5万贷款与2万存款的数额差值的利息，也就是3万的利息。
对冲户口的利率高于定期利率，通常按照浮动利率。所以一般来说，对冲户口的金额应该设为跟你计划内的存款相似。
对冲账户不一定只能用贷款人的存款对冲。例如，父母希望帮助孩子偿还抵押贷款，但给他们钱会占用他们退休前可能需要的资金。父母可以指定一个或多个储蓄账户来抵消他们孩子的抵押贷款。这个账户仍然是在父母的名下，只有他们才能控制他们的存款，这样他们就不会失去对存款的控制。
不像循环信贷账户 Revolving Credit （见右图），你的贷款和存款都在一个账户里。有了对冲账户，你可以把不同的存款账户都可以用来对冲贷款以减少利息。
对冲账户有什么优势?
1. 最大程度上节省利息
您可以将手头上多余的现金放入对冲账户，这样打进去的当天就开始抵消贷款利息(Offset account是按日计息的，因为每天对冲账户里的金额可能不一样），从而最大化的抵消利息。
当利率波动时，通过用你的储蓄来抵消你的贷款，你所省下来的利息会是你从普通储蓄账户中赚到的利息的四倍。例如你有10万元在长期储蓄账户(定期存款)可以给你带来1000元的利息。同样的钱在对冲贷款账户可以节省4000元的利息。（*数字仅为指示性数字，受利率波动影响。）
2. 资金的最大自由化
Offset account本质上是一个日常交易账户，能随时自由存取，要用的时候就拿出来（拿出来的部分会从拿出来的当天开始按照贷款利率算利息），有多余或者赚了钱就可以重新放进去抵消利息，使您的资金分配更加自由。
我应该在什么时候办理对冲账户?
您可以随时把对冲贷款转为定期贷款。但是， 如果你把定期转为对冲户口的话，中间可能会产生违约费。最好等到定期利率到期的时候再转为对冲户口。
投资物业可以用对冲户口吗?
个人和投资物业都可以用对冲户口。但是建议你去询问会计意见，因为对冲贷款可能会影响减税。如果你同时拥有自住房贷款和投资房贷款，通常都会用存款来抵消自住房的贷款。
小贴士：如何最大化利用Offset Account来省钱呢？
把工资、租金等收入设direct debit到这个Offset account，只要资金一到账，马上开始帮您节省利息，助您早日还清贷款之余还能养成不乱花钱的好习惯呢！
当然Offset account也有它的缺点，就是要付年费，不同的银行，年费不等。但在同一个package里，不论您有多少个贷款，年费都只需要交一次。
如果您能理解好Offset account，并且聪明地利用好它，您就能早日还清贷款，节省大额的利息，还能保证资金的自由分配。想知道更多的专业细节，您可以随时拨打027 211 1005咨询！
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之前，我们已经研究了First Home Grants和KiwiSaver之间的区别。另一个经常引起混淆的配对是“首次购房贷款”（以前称为“Welcome Home Loan”）和“首次购房补助”（以前称为“HomeStart Grant”）。它们都由新西兰住房协会（房屋局）经营，但实际上有很大的不同。
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首次置业补助金 和 KiwiSaver 首套房资金提取
Date Published: 23 March 2021
首次购房者通常会被很多新概念所困扰。在本文中，我们会解释KiwiSaver首套房资金提取，还有“首次置业补助金 – First Home Grant”（以前称为HomeStart补助金）的基本知识。
详细政策已更新于2021年4月1日
KiwiSaver 首套房资金提取
KiwiSaver不仅能够帮助新西兰人为退休储蓄，而且也能够被用来在购买首套房时的储蓄。如果您已经在KiwiSaver帐户中进行了3年的供款，并且以前从未拥有过房屋，则可能可以提取所有资金，只要最后剩$1000在账户里即可。
申请KiwiSaver首套房提取政策，首先要联系你的KiwiSaver基金服务提供商。由于你的KiwiSaver账户的钱一开始是锁住的投资账户，因此这个提取服务大概会需要10个工作天来完成。
请注意，KiwiSaver资金提取没有最高收入或购买价格的限制。
首次置业补助金 – First Home Grant
新西兰政府同时还有一个福利政策，就是首套房补贴，来帮助第一次购房者买房的。申领这个补贴的要求就是，使用KiwiSaver至少连续三年，并且以至少3%的比例在KiwiSaver计划中投资。 另外，这个补贴有最高收入和购买价格的限制。
首次购房补助的购买价限制
购买价限制是根据您要购买的是现有物业还是新物业。新物业的定义是房子在过去六个月里面审核并颁发建筑合格证书（Code of Compliance）。
奥克兰 – 现有房屋 $625k，新房$700k
皇后镇 – 现有房屋 $600k，新房$650k
惠林顿 – 现有房屋 $550k，新房$650k
其他主要城镇和地区 – 现有房屋 $525k，新房$600k
剩余其他地区 – 现有房屋 $400K，新房$500K
首次置业补助金的收入限制
如果您是自己购买，过去12个月总年薪不得超过$95,000
如果您是情侣/夫妻购买，过去12个月加起来的总收入不得超过$150,000
所以，一对夫妻加起来的年收入为$150,000，以$625,000的价格在奥克兰购买了一套现房，则有资格获得“新西兰住房补助金”。如果他们加起来的年薪超过的话，那他们只能从KiwiSaver里面提取资金了。
您可以拿到多少补助呢?这个补贴金的金额是根据你在KiwiSaver中投资的时间长短决定的。如果您符合收入和购买条件，并且正在购买现有房屋：
一人买家在KiwiSaver中每投资一年就可以领$1000，上限是$5000。
如果一对夫妇都在KiwiSaver投资了5年或更长时间，他们将总共获得$10,000（每人5,000）的补助。
如果他们俩都在KiwiSaver投资了3年，他们将获得 $6,000（每人$3,000）的补助。
如果您符合收入和购买条件，并且正在购买新房, 金额将增加一倍：
一人买家在买新房时，一年可以领到$2,000，上限是$10,000。
如果一对夫妇每人都在KiwiSaver投资了5年或更长时间，并且购买新房，他们将总共获得$20,000元（每人$10,000元）。如果他们俩都在KiwiSaver投资了3年，他们将获得$12,000元（每人$6,000元）。
KiwiSaver和首次置业补助金摘要：
无论您购买什么或赚多少钱，只要您至少投资KiwiSaver有3年并且这是您的首次置业，就有权提取KiwiSaver。
如果您的购买价格在区域门槛内（$400,000-$ 700,000），而且收入低于$95,000（一人）和 $ 150,000（夫妻），您可能有资格获得由新西兰住房局提供 “首次住房补助金”。
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首次住房贷款 vs 首次住房补助
之前，我们已经研究了First Home Grants和KiwiSaver之间的区别。另一个经常引起混淆的配对是“首次购房贷款”（以前称为“Welcome Home Loan”）和“首次购房补助”（以前称为“HomeStart Grant”）。它们都由新西兰住房协会（房屋局）经营，但实际上有很大的不同。
详细政策已更新于2021年4月1日
首次房屋贷款 – First Home Loan
大多数银行对少于20％押金的购房者可动用的资金很少。首次购房贷款 First Home Loan 可以 帮助到第一次买房并少于20%押金的人， 但是必须满足某些条件。通常必须满足以下3个条件：
您过去12个月的收入不能超过一定金额
1名申请人$95,000，2名或以上申请人$150,000
您必须至少有5％的押金
您要购买的房子必须低于一定金额
如果您要购买现有房屋，奥克兰的费用为$625,000，Queentown 为$600,000, 惠林顿为$550,000; 其他大多数主要城市的费用为$500,000 -$525,000，全国其他地区为$400,000
如果您要建造一座崭新的房屋，奥克兰的费用为$700,000，惠林顿为$650,000，大多数主要城市的费用为$600,000，全国其他地区的费用为$500,000
一般来说，如果您符合此条件，则可以通过“首次购房贷款”申请贷款。该标准比正常银行要严格一些，但是当主要银行无法放贷时，您将获得预先批准。
哪些银行提供首次住房贷款？
我们的合作的银行中提供First Home Loan 的银行是Westpac，Co-operative Bank 和 SBS。尽管许多标准是由Kainga Ora（负责贷款的担保人）设定的，但各家银行对贷款的评估方式仍存在很大差异。重要的是要知道每个供应商都有自己的标准和费用，并且这些标准和费用可能相差很大。
首次置业补助金 – First Home Grant
首次购房补助金的资格几乎完全相同，这就是为什么它经常与“首次购房贷款”相混淆的原因。这笔赠款是Kainga Ora提供给首次购房者的钱，以帮助增加他们的存款。
请注意，您必须承诺在该物业中居住至少6个月。由于这笔钱是一笔赠款，Kainga Ora不想为只是希望快速甩卖该物业的人提供资金。毕竟，这笔赠款是为了鼓励首次购房者进入他们的长期住房！
您获得的补助金额取决于您在KiwiSaver中投资了多长时间。您每年在KiwiSaver中每投资一年将获得$1,000（最低为$3,000，最高为$5,000）。如果您要购买新房，这笔费用是每人的两倍。换句话说，如果两个人都在KiwiSaver中居住了至少5年，并且正在购买新房，则您可能会获得$20,000的补助。
什么是“新”房屋或“现有”房屋？
房子的建筑合格证书（Code of Compliance）颁发少于6个月，并且从开发商处购买（也就是说，以前没有人拥有此物业），那么房屋就是新的。
我们看到客人陷入的一些困境是：
开发商在出售房产时遇到了麻烦，建筑合格证书在6个月前发布=不再归类为新建筑
开发商将房产出售给正在转售的人=不再归类为新建筑
所以，要确保您知道什么时候发布了建筑合格证书，以及您是从谁那里购买的。
我们去年遇到的一种情况是，政府的KiwiBuild计划从开发商那里购买了一些房产，并将其提供给潜在的KiwiBuild买家。问题在于这些物业已经在市场上销售了几个月（超过6个），并且不再是新物业。在这种情况下，我们说服银行这是一个例外，但这对我们的客户来说仍然是一个压力很大的时期。
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循环信贷(Revolving Credit)与浮动贷款账户(Floating Mortgage Account)有什么区别?
Date Published: 20 July 2020
大多数业主都熟悉定期贷款。超过80%的新西兰房屋贷款是有固定期限的, 大多数的期限是1到2年。但很多人不清楚循环信贷和浮动贷款账户之间的区别。
浮动贷款和循环信贷账户有什么相似之处?
循环信贷和浮动信贷的定价都是基于浮动利率。这可以在没有通知的情况下增加或减少，通常与官方现金利率(OCR)一起变动。
如前所述，浮动贷款和循环信贷账户的利率是基于官方现金利率而调整的。在过去的5-6年里，这个利率比1年定期利率高1-1.25%。这意味着，如果一年的定期利率是2.7%，那么浮动利率大约是3.7%-4%。
那么为什么有人会选择这两种账户呢? 如果你的贷款是定期的，你想在这期内额外的想还多一点贷款的话，通常会有相关的违约费。大多数银行允许一些额外的还款或一次性支付(通常是贷款余额的5%)，但超过这个数额就会出现非常昂贵的费用。所以，如果你知道你未来会有一大笔钱进账想还掉一部分的话，你可以把一部分的贷款设定为浮动, 那么还钱的时候就不会有额外的费用。
假设你会在未来3个月内会收到2万的奖金, 你想用它来偿还你的贷款。如果你把账户都做成定期利率的话, 当还钱的时候就会有违约费了。你可以先设定一个2万元的浮动账户，当你收到奖金还款时就没有任何其他费用了。虽然这3个月内的利率会稍微高一点, 但当你还清这2万之后就不用付利息了。
在这个例子中，你会创建一个浮动账户还是循环信贷账户呢?
循环信贷帐户 和 浮动帐户的区别
循环信贷和浮动账户之间的关键区别的简单方法是看“循环”这个词。循环信用账户几乎都可以附一张电子转账或debit card，这意味着钱可以进入账户且随时支取金额。
浮动账户可以把资金存入，如果你需要资金的话, 你需要手动把钱转出来。
注意浮动账户的提现政策!
有些银行允许你把浮动账户里的任何钱转回来。假设你把2万元存进浮动账户，6个月后想买辆车。大多数银行允许你简单地把钱转出去，但时候银行要求你提交一份完整的申请来取回你的钱。这对买车没什么问题，但你不能用这个账户来储存一些应急资金 (例如你失业了需要用到这笔钱)。所以在这账户里存一笔应急资金是没有意义的，到时候你可能要向银行申请把钱取回来。
为什么银行不喜欢大金额放在浮动利率账户？
大多数银行对浮动利率(浮动或循环信贷)帐户都有一个上限。如果你有多个物业在同一个银行，这可能会有点麻烦。我们经常看一些拥有5个以上物业的投资者想要出售房产时，将出售所得的收益放进浮动账户里面。他们可以在不通知银行的情况下用这笔钱去购买另一处房产。
这并不是说投资者可以在不通知银行的情况下可以购买另一处房产。只要投资者拥有良好的房产净值（equity），从技术上讲这并不违反银行的任何规定。银行面临的问题是，假设所有的资金从浮动账户中提取，他们必须保证有足够的资金来放贷。假设一个投资者有一个100万元的浮动账户，所有的钱都还清了。投资者不需为这笔钱支付任何利息(余额为0元)，但银行必须有100万元以便金额重新被提取。如果把这例子扩展到数十万客户，不需要很久银行就会损失严重。
一般来说，银行可以接受25万至30万元的浮动利率账户，但如果超过这个数字，他们就会感到不舒服。
什么时候使用循环信贷帐户
使用循环信贷账户有两个主要原因:
把工资存起来
可随时支用贷款和随时还款
把你的工资存近一个循环信贷账户是一个暂时降低利息成本的聪明方法。循环贷款的利息支付是每天计算的，所以当你的工资进入你的账户时，当晚的利息就会减少。但你也面临着花光全部薪水的风险，而且不能像预期的那样迅速减少抵押贷款。
什么时候使用浮动帐户
浮动账户通常用于不太可能需要或只需要在未来一次付款的大额资金。有些自雇人士会使用浮动账户来存储他们的税款，然后可以通过将税款存在贷款上来降低利息成本，当交税的时候，你可以把钱转回来支付 (注意看你的银行是否会要求重新申请)。
如果你能正确运用浮动和循环信贷账户，它们都可以大大减少你的利息支出。
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