澳洲澳大利亚房地产金融在新加坡，在 Oz Sydney 购买

在澳大利亚地产投资



有没有人有过通过海外贷款为他们的 Oz IP 融资的经验 告诉我，最后有一个问题，我在新加坡生活和工作，可能会一直呆到 09 年中期，我以欧元赚取并以新加坡元支付（x利率按季度调整）这里的利率为 0f 4-5% 的新元贷款购买 Oz 的房产（通过 ANZ NAB）较低的利率成本，当然存在澳元贬值的风险，如果在某个时候我希望将贷款转换为澳元 - 我最终可能会为房产支付比原计划更多的费用（在贷款转换中）例如，从 1991 年到 06 年底，澳元平均价值 110 新元，2001 年最低为 088，最高约为 130（我们现在回到那个地区） 如果我买了 100 万澳元，那将是一个相当大的波动以我会花费的平均价格来拥有它（转换为 11 0)：1100 万 Sing 如果我在某个时候将贷款转换回 AUD（可能的原因很多）或出售，以支付 Sing 贷款，这将花费我 125 AUD (@088) 或 850k (at 13) Ave Aussie Cash 同期利率为：59%，最高 12，最低 425 Ave Sing Cash 同期汇率为：19%，最高 55，最低 0！虽然利息节省需要一段时间才能累积（100 万澳元的 59% 与新星每年 1100 万澳元的 19% 至 40kpa 的澳元节省），实际上被税收效应稀释了（储蓄增加了净收入，但 ATO 获得了 12） ，如果您因为某种原因不得不将贷款转回，您可能会获得意外之财或快速而痛苦的损失 顺便说一句，我认为这是双重打击，因为当您回到澳元融资时，您会使用澳元利率！从表面上看，节省 40kpa 的利息很不错，但 Xrate 风险让我担心 我在 Sing 与 ANZ 进行了一次交谈，他们对任何对冲没有任何看法 所以，当我在谈论自己的时候，想知道是否任何人都有任何对冲其他策略来保护 Xrate 风险，但将利率收益收入囊中 干杯，
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拉尔夫认为前段时间我们达成了一项 nab 交易，他们以日元的形式将钱借给澳大利亚证券，但他们确实做到了与客户面对面 不知道你是否能达到同样的效果 你需要和澳大利亚的那个人谈谈 我认为
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贷款不是问题 问题是你将如何对冲在不放弃对冲成本的所有利差的情况下进行风险敞口 你还需要对冲本金 Alex
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Hiya 对财产的保证金要求非常恶心，除非你有闲钱 不能真正卖掉卧室 ta rolf
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嗨，拉尔夫，事实上，我在 25 年前买了 2 处房产时正是这样做的n 2004 年底抵达墨尔本后，我用我在新加坡的房产借款 基本上，这是一个经过计算的风险 我对利率和汇率进行了最坏的假设，以计算出这样做的可行性 你无能为力来对冲反对汇率，这就是你必须自己决定是否继续的风险 我的观点是，我在 2005 年非常看好这里的房地产市场，并认为我可以迅速利用杠杆购买尽可能多的房产在 2006 年初，当澳元兑新元汇率下跌时，我真的很紧张吗？实际上正在接近我最坏的情况但是今天快进——我在进行细分并出售后购买了自己的 PPOR，然后就卖掉了另一个获得60％的收益基本上是利用澳元兑新元的强势来偿还新加坡的贷款
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********************* ** 亲爱的 Yowster，干得好！恭喜！干杯，Kenneth KOH
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谢谢大家，如果我发现任何东西，我会继续调查并发布干杯，
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你为什么要在 Oz Sing 买房！趁着东南亚繁荣持续
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asdf，我在考虑一下，但这里的入门级（对于一个我对长期前景感到满意的公寓）大约是 1-200 万政府也刚刚取消了对外国投资者的激励措施 我正在研究它，因为这将是一个完美的 xrate 对冲对一盎司房产的新元贷款
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嗨拉尔夫，我的 2 美分：我猜另一个需要考虑的问题是 LVR 我的理解是 Oz IP 的 SIN 贷款不会高于 LVR 80% 但是我真的不认为在这种情况下可以进行对冲，但考虑到您的 SIN 利率较低可以接受并密切监控货币波动和趋势 如果需要，您可以再融资并将其更改回 AU$ 任何重大波动都不会在一夜之间发生 当做你的场景时，使用真实数字而不是 % 我打赌你会的'一个月左右不会损失很多钱如果需要，at 会带你将贷款改回澳元 潜在的损失将远远超过之前的收益抵消 确保在任何情况下你都可以照顾到不利的一面 虽然这只是我的意见，我从来没有这样做过祝你好运，詹姆斯
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嗨，拉尔夫，我想你会发现，由于外汇风险与财产权益有关，在这种情况下唯一可以使用的对冲策略就是将要使用的策略银行 - 最大 LVR 如果您的贷款货币升值到您的 LVR 高于贷款合同中规定的最大值，您无论如何都需要将其恢复为 $A，因此最好的对冲策略可能是借贷相对接近最大 LVR 希望有帮助 亲切的问候，Cameron Perry Perry Financial Strategies
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在香港和新星这样的地方购买是不是很疯狂，你只是想我付出的代价，我可以得到一个大块泥土与豪宅免费，距 CBD 物业仅 30 分钟路程过去两周东南亚可能像 RIO 一样波动 我真的不明白那里的价格是如何运作的，但有一点是肯定的，澳大利亚和新西兰人继续向亚洲流失人才，没有放缓的迹象 租金正在上涨通过那边 ex-pat villes 的屋顶，我的伴侣在 2 年固定租约后租金上涨了 80% ，他的位置在检查的第一周就被抢购一空 当公司支付你的租金时，他无法真正竞争 他不得不搬到离城更远的地方 希望我足够聪明，能够在他的街区里买了几套公寓禽流感危机 应该看到墙上的文字哦，好吧，课堂上的另一个教训
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感谢大家的评论，我仍然在考虑它一个想法是将我的管理资金转移到 Sing以美元计价，并以相同金额的新元贷款 假设 f 的表现与我在 Oz 的情况相似，然后除非市场崩盘，否则我投资于 Sing $ 的资本与我的债务相同，因此可以免受货币波动的影响我现在正在研究这一点，因为节省利息很有吸引力 租金在新加坡，我估计我们租的地方自一年半前租下来以来已经上涨了大约 50% - 不期待 7 月份的谈判 虽然收益率仍然只有 3-4% 左右考虑到房地产价格上涨，我们在珀斯的一个地方已经从 $400pw 到（我们仍在谈判，但是）在过去一年半中也是 $600+，相似的收益率唯一的区别是新加坡使用了一个比我们多一个零做！干杯
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