澳洲澳大利亚房产 我们都是庞氏骗子 悉尼

在澳大利亚地产投资



Michael Pascoe 在当今时代的一篇文章报道了投资房地产市场中目前存在的不良机会 他的报告是由摩根士丹利关于澳大利亚房地产泡沫的严厉报告中的评论引起的 http:wwwtheagecomaubusinesshousing-bubble-trouble-for-the -middle-class-20100817-127lvhtml 文章最后引用了报告作者的话：“过去十年，房地产一直是一项出色的投资，但在我看来，鉴于目前的估值，期望这种收益持续下去是极其不明智的。住房投资基本面急剧恶化''（庞氏借款人是基于资产价值升值足以为债务再融资但无法用现金支付足够利息或本金的信念而借款的人来自投资的流动；只有升值的资产价值才能让庞氏借款人维持生计 因为大多数投资的资本收益不太可能足够支付利息和本金，这种类型的金融大多是欺诈性的）
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谷歌，你可以找到同一篇文章几十年数十次，只是不同地方的不同人写的如果你写， “老死树倒了，告诉你”每天从别人（厄运说者很少做任何事）种下种子的那一天起，最终你会是对的，可能需要很长时间，但最终爬树的五六代孩子，在轮胎秋千上荡秋千，建造树堡；刻下姓名首字母的浪漫情侣，在阴凉处野餐，当你预言树倒下时，没有注意到你的存在，他们只是喜欢这棵树，并且有人已经在同一个地方种了一棵新树
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有趣的回应 几乎鲍勃 这难道不是合理投资的全部意义吗？判断树何时会倒下并 a) 确保不会发生这种情况和或 b) 仅通过保持比喻的方式投资于更健康的树木！
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庞氏骗局是类似于金字塔塔罗尔夫的非法计划
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实际上是好文章 对于 Melb 财产来说，它确实听起来很真实 看起来像泡沫，闻起来像泡沫，行为像泡沫，它可能是泡沫比十年前低几个 %，您实际上需要高几个 % 的 GC 才能获得相同的全部回报 不太可能！
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确实如此，但反对者，任何邮票，财产分享树等，总是说今天会发生坏事，从不注意到树还在那儿 Nays pr operty nay share nay tree nay 很少与他们所反对的事情有任何关系，The Age 中的文章是由一个有薪工人写的，如果他们擅长他们所写的内容，他们会是 Warren Buffet，不是 9-5 有什么谋生的方法，树越老，那里的木头越多
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哇，这是一些批判性的想法！我将未来的资金用于直接 CIP 投资是有原因的，并且在较小程度上分享了这不是因为我是负面的、反对者或任何其他类似的标签，而是因为我不想以 7% 的利率借钱来获得 lt； 3% 的净收益率，在这种环境下，我很幸运能够获得 4-5% 的中期资本增长，并且存在巨大的下行风险较低或负增长的情况，对于帕斯科的其他投资类别，我没有这种情况
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Trog 许多人会争辩说，任何被动投资都是庞氏骗局，除非您的资金直接进入中小型未上市企业，否则您无法保证它不是基于庞氏骗局的 租户实际生产某些东西的商业地产投资或增加价值（例如食品零售等）可能不是 ta rolf

当然，我不认为任何东西都是庞氏骗局。是具有我们都熟悉的特征的非法计划财产只是商品资产的开放且相对透明的市场没有争论我只是说当您阅读有关当前游戏状态的文章时，这篇文章很有意义，并且我同意墨尔本市场处于泡沫中 在某些时候，事情是一项很好的投资，而在其他时候，同样的事情却不是，仅从估值的角度来看，现在墨尔本不是这样的
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那不是负面的，那是选择正面的非常不“不要投资xxxxx，它会去yyyy”;
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但是你需要对xxx进行分析以确定它可能会做yyyy，在您排除之前（并定期重新访问以查看其是否已更改）重复所有类别的“xxxx”；并投资于赢家
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分析和不要，特别是没有分析选项的替代方案在意图上是不同的
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认为它更像是一个庞氏政府当金钱和信贷供应被允许扩大当政府有意或无意地限制住房供应多于信贷供应时，一定会形成资产泡沫
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庞氏骗局中产阶级将开始衰落，穷人将变得更穷 这些文章是为不了解债务的金融文盲写的, 期待一切都在白银盘上等等等等 市场中有许多市场推动房地产购买 IMO 下一阶段甚至还没有开始 一旦所有这些厄运和阴霾结束，商业和消费者信心回归，信贷变得更容易获得，我们将看到更稳健的增长 如果你的时间框架不到 10 年，那么或许可以看看别处 pascoe 没有涵盖的是通货膨胀、供需和税收优惠如何让知识产权变得更便宜。每一年，最终都会拥有自己的
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你对庞氏骗局的定义是错误的 你对庞氏骗局的定义是错误的庞氏骗局 这是该计划新进入者的资金用于支付（现金流）承诺给早期进入者的（高得离谱的）回报因此，该计划必须吸引越来越多的新进入者才能使自己永存当 (a) 新进入者的数量不足或 (b) 任何客户说“嘿，我要回我的钱（即资本）”时；粪便击中了粉丝 在 Bernies 的案例中，这正是发生的事情 我看不出与 resi IP 业务有任何相似之处 如果没有新投资者出现，生活继续，租金进来等等可以清算的资产 银行 LVR 确保这一点并且所有 Oz 贷款都是完全可追索的 没有逃脱的宝贝 LL
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现在旋转帕斯科和摩根士丹利都从股票中赚钱市场 所以，这种类型的旋转总是出现在房地产运行良好而股票不那么好（全球金融危机效应）之后，您是否在关注市场？大量 IP 贷款活动 ATM 此外，就美国而言，大量投资者正在寻找美国以外的机会 所以 MS 写了这篇文章，没有评论或理解我们的房地产市场与美国完全不同 我们没有骗子贷款 我们所有的贷款都是完全追索权 我们没有房地美；房利美“抓住废话”； （目前他们的资产负债表上总共有 1trill 的废话）等等等等 Pascoe 被支付以阻止投资者为 IP 抛弃股票这一切都是自旋 BS LL
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钉子，头，好球 这正是没有人想要的听到他们问我关于房地产投资的问题——这只是关于“市场必须下跌”的母性陈述；和“没有负扣税就行不通”
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你和那篇文章的作者甚至都不知道什么是庞氏骗局这里描述的是“更大的吸盘”。理论一个“庞氏骗局”是马多夫和银行所做的，基本上是资不抵债
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Landlubber，我不同意你的看法 负利率投资要想成功，就需要有人在未来以更高的价格购买 如果房产数量每年的销售量是恒定的，那么进入市场的美元数量必须每年增加，这样价格就会不断上涨，这样那些 1-2% 的负现金流 IP 就不会浪费钱 我们已经看到美国发生了什么买家停止购买 突然之间，您拥有一项流动性差的资产，只能以之前价格的一半转移 首都城市 IP 投资强烈依赖于假设的未来土地需求压力，例如在 10 年后，更多的人会想要我的内城泥土而不是现在做
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买个负数的地方怎么样，几年价格涨幅不大，但租金慢慢上涨贷款变小，租金变大，卖不卖都是正数比你多买它是为了同意此外，我们正在谈论避难所的必要性；人类的基本需求 有些市场供应过剩，有些市场供应不足，还有金发姑娘更喜欢的其他市场，因为恰到好处的庞氏骗局与衍生品衍生品的衍生品和货币的持续贬值有关 正如 WW 之前提到的，我们的政府（和中央银行（s）印刷机）是庞氏骗局我一刻也没有消除市场供大于求的事实对于那些暴露在那里的人来说太糟糕了如果那些暴露在那里的人可以坚持下去，平衡和稳态最终将占上风例如在美国，洛杉矶的一些整个郊区和丢失的工资正在被推土机那是不是（据我所知）这里的情况 宣布庞氏骗局，然而是不合时宜的
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如何将现金存入定期存款以支付更多通货膨胀 房地产投资依赖于获得高于资本增长通货膨胀 这是一个合理的预期 但是，这意味着住宅物业可能在国家资产价值中所占的比例不断增加 如果您假设随着我们成为一个更富裕的社会，我们会在更大更好的房子上花费更多，这也是有道理的是当你检查一个单独的财产并意识到不花钱买一个里诺它不会变得更大或更好它归结为价格和价值之间的差异个人财产的价值没有增加（实际上它会减少由于磨损，这就是您可以要求折旧的原因）价格通常确实会增加提供的庇护所数量不会增加这是投机可靠，风险相对较低的投机回到最初的主题点 CF-投资房产不会为自己买单，除非有未来的价格未来的价格上涨依赖于新买家向市场添加资金，以便早期买家可以带着一大堆现金离开对我来说就像一个全社会的庞氏骗局或传销如果你想要现金流你不要把钱放在城市财产
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第一句话导致第二句话失败，资产无法清算时没有新买家 那是该计划停止运作的时候；价格暴跌
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哦哦 - 这是一个侧面图 - 上帝禁止你在 Pamp 上拥有一个 neg geared 的财产;我还款这意味着租户正在支付你其他抵押贷款的一半，那是一个庞氏骗局
评论< BR>还有你在瑞士 你过度分析了我的帖子，忽略了许多因素你没有更好的事情要做你在瑞士看在上帝的份上你为什么不滑雪或乘火车去巴黎或其他什么我们的更多！ LL PS 我有一阵子喜欢瑞士和“灵活”；但是那些平稳的火车定时到“第二”；很酷而且道路比德国高速公路好你知道战前，这是一个贫穷的国家
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是的，我很想看看迈克尔的财产组合包括什么这让我想起了一个在 RK 的一本书中，他谈到了股市广告的洗脑努力。他谈到了各种“投资”；出版物，并提醒我们看看其中的广告商是谁 这证明了信息的水平和可信度——我敢打赌我开始这样做是很糟糕的，而我获得的意识和呈现出来的证据是可怕的 可悲的事情是的，即使是房地产投资刊物也大多是由那些想通过出售房地产赚钱的人资助的——主要是开发商和代理商你不会看到这两个阵营谈论一个关于房地产的悲惨案例
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请做但我'会是对的！不一定 看 Wylies 的帖子 许多因素可以使它成功 你被困在一种心态或者你是一个股票市场的“人”财产否认者 没关系，我爸爸就是其中之一 只要接受你是谁，不要不要购买除您的 PPOR 以外的财产，因为您会搞砸的！这是真的，但美国有很多、很多、更多的因素，而不仅仅是“买家停止购买”； Oz 与美国房地产市场完全不同 非常正确，但是当你有一个已经持续了 100 多年（在英国超过 900 年）的既定趋势，年复合增长率约为 10%，我不知道你，但这种趋势是肯定的，我的朋友宝贝，为什么你会在地球上打赌 LL
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嗨，我的阅读旱鸭子都说得对，庞氏系统是一个叫庞氏的人设计的系统他当时的想法是借10个硬币，他会给你给他的10个硬币的利息，所以他有9个硬币要给他，这给了他90个新硬币，这给了他90个硬币，所以它现在继续系统确实工作它只是停止当人们停止预先给你钱以获得回报并且没有庞氏骗局背后有任何抵押品它不能因为从一开始就没有人们认为有因为他们看到了交易量非常烟雾和镜子的东西说一个确实有整理的实体它背后的 ril 是一个庞氏体系告诉我这个人不了解这个体系这个体系不是为了站起来而设计的，它的设计是为了自我折叠，如果你理解这个体系，抵押品来自哪里，庞氏骗局就没有机会他的设计是折叠他想把钱拿出来然后弃牌他不希望有任何形式的抵押品，所以本质上任何形式的抵押品都不能一个庞氏骗局，除非有人很傻，把它放在飞机上，甚至我的好朋友马多夫（我称他为好朋友，因为我想我会是这个星球上唯一一个说他是朋友的人，每个人都需要一个朋友，即使你我从未见过他或给他发过电子邮件，但那是另一篇文章）马多夫确实了解庞氏骗局，是的，那里没有抵押品，他们仍在试图找到钱的去向，所以在你说某事之前对我来说有些事情明白那是什么我可以把这篇文章的标题改成我们都是蓝冰猴，因为房地产和成为庞氏骗局就像我成为蓝冰猴一样接近，我讨厌冰只是我的观点哦，顺便说一句，我确实认为我们还有很多的成长要走什么时候结束目前我认为大约是 30% 所以 70 % 仍有待提高）2每个人都受雇于某种形式的工作（这一比例低于 40%，全球范围内可能会降至 25% 左右，所以还有一点要走）3有足够的食物养活地球上的每个男人女人和孩子这个有点难以满足，因为我们已经越过了那条线，目前没有足够的食物和水来养活每个人，但干草要努力解决这个问题）4每个人都是单一货币，那是货币与指数挂钩完成这些工作后才能完成工作太平洋 他们想要一个居住的地方，当有需求时就会有供应，当有供应时，就会有成本 需求停止 抱歉说不 你可能希望是，但是一个愿望，一个梦想，甚至认为它不会只是它只是不是事实所以对我来说克服它
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我的t完全是特罗格多的想法，归根结底，只看一下上行潜力以及可以增加哪些保险来防止我目前持有的财产的下行潜力，我目前不打算增加更多财产，我仍然很高兴如果有人愿意满足我的价格，就卖掉另一处房产
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为了相信在澳大利亚投资房产是一个庞氏骗局，我必须相信，与郊区房产相比，郊区房产价格过高租金 2006 年也是如此，但看看我们现在的情况 相信这是一个庞氏骗局郊区，失业，政府无法救助我们，中国将破产，利率将上升 房价不会下降 40%，也不会停滞多年才能提高负担能力 最近2008 年住房负担能力 I ndex 大约是 120，在几个月内飙升了 50% 至 180 那只是房地产价格下跌了 55% 一年半之后，价格再次上涨了 20%，但负担能力并不低全球金融危机前，如果内城区的市场确实停滞了一段时间，那么收益率就会上升，内城区以外的地方就会有机会
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我不反对它被称为庞氏骗局，由利用政府监管不力的银行经营 但它可能更正确地是一个金字塔计划，需要更多错误分配的资本投入到圈子里让我们考虑一下澳大利亚经济的平均 GDP 增长率为 3%，工资通胀率为 3%。银行要实现收入增长超过 GDP 增长，借出的美元需要以每年 > 3% 的速度增长 通过推动房地产增长 > 每年 3%，银行确保收益和利润 > 每年 3% 但是，他们知道，随着价格上涨超过工资连年增长，偿债风险上升最终，他们将收紧信贷 金字塔计划将减少资本流入，超过 gdp 的增长将停止 但是，这对银行来说是一件非常具有破坏性的事情 在推高土地价值时，实际上他们所做的就是增加房地产开发的风险和成本，从而比其他情况更限制供应 而这在银行中被描绘得更加严格 对开发商的贷款标准我越想，过去 10 年发生的事情极具破坏性 我说这不是作为一个 Keen permabear，而是一个在游戏中有皮肤的人对我来说，过去 10 年的信贷增长一直是澳元的严重贬值，你必须拥有财产才能保住你的财富 再次，我将这种困境归咎于政府 正如我之前所说，他们限制财产的供应超过了房地产的供应redit 银行刚刚在利用政府无能方面投机取巧而且一切都变得更糟
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伙计们，我们能否对庞氏骗局的实际定义有一个一致的定义？对于那些人来说，这个链接非常值得一读真正想了解这里的其他人已经指出了这一点，但重申使用“庞氏骗局”。或“金字塔”；这个词完全不适合澳大利亚房地产市场，它不是由一个业主、银行或其他任何人代表的——这是一个公开市场。 “资产价格泡沫”我们能用正确的术语吗
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我不同意这种说法其中，我认为澳大利亚人会要求我们提供无追索权贷款，并将抵押贷款留在银行资产负债表上，因为针对银行的监管会产生泡沫，如果我们处于泡沫中，Battelino 不能同意
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嗨，WW 我同意银行可以产生泡沫，我同意投资者不一定知道他们何时处于泡沫中 wiki 的那部分页面误导国际海事组织无论如何，将澳大利亚房地产市场定义为庞氏骗局： - 澳大利亚的所有财产必须由一家银行拥有或抵押给一家银行，该银行将运行整个“计划”； - 在这家银行的职权范围之外不会发生任何财产交易，例如，没有人能够用现金而不是借贷来购买房产将澳大利亚房地产市场称为“庞氏骗局”具有误导性；如果有人认为它是由于银行行为或其他原因导致的价格过高，那么它应该被称为“泡沫”
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似乎有一些证据表明由各种因素引起的房地产泡沫还有一些证据表明住房普遍短缺，尤其是在内郊区，为了争论，我们假设这两个都是真的
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为了庞氏骗局的存在，在领导人带着数百万美元涌向太阳海岸之后，最后必须有一些兔子拿着空袋子而且，这将发生在财产上 -有人拿着空袋子离开了 我不这么认为
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好吧，那我们更准确地称其为银行泡沫 但是让我们记住银行从形成泡沫中获利，就像庞氏骗局 他们不承担违约风险持有抵押贷款的银行的无追索权贷款我想得越多，对我来说越有意义
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在未来，我们要么说这都是一个巨大的“庞氏泡沫”，要么，我们正在为未来的住房密度定价，这取决于结果如何事实上，答案可能还没有定论 如果经济不景气，利率上升，人们失业，房地产崩盘，那么这就是一个庞氏泡沫 另一方面，如果中国坚持下去，世界经济会管理，利率保持稳定，工资增长，住房短缺得到很好的管理，并且出现了建设热潮（以满足短缺），那么我们会说我们正在抬高住房，因为我们正在为未来的密度定价 当你认为这正是 OO 和 PI 正在做的事情，他们正在为未来住房密度规划法规的变化定价他们现在正在这样做，因为规划跟不上现实 问题是如果经济困难到来，它会让每个人都处于危险之中但如果经济顺利，那些留在wi会坐得很漂亮
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未来，我们要说的是； “我不敢相信 00 年代的房子有多便宜”；就像我们现在所说的 50 年代和 60 年代（以及更早）的房子一样，我敢打赌，当时他们抱怨我知道我的父母在寻找在70 年代初（妈妈的第二次婚姻）
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我相信你是对的 Marc 价格在遥远的未来肯定会更高现在，澳大利亚的压力正在多方面增加（与美国的压力不同，但压力很大）取决于这些压力的释放方式，我们可能会进入一段美好的繁荣时期，或者深渊斗斗欢迎来到'有趣的时代'不知道这是不是是帕斯科使用“庞氏骗局”一词的灵感来源 家庭债务——人为扩大的庞氏泡沫的最后阶段 - 史蒂夫·基恩
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现在和那时之间很有可能会有一些痛苦 但是，大部分都是自己造成的 我的意思是，唯一真正的受害者将是那些在市场下跌时需要卖出的人 所以，所有投资者的关键因素是确保他们所做的每一次购买都是在安全的情况下完成的附加保证金，并且是他们拥有的整体投资结构的一部分
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摩根士丹利报告我已获得一份完整的摩根士丹利报告的副本。你对一个对你有既得利益“不投资 IP”的人的期望是什么？ （首页上的通知实际上承认“利益冲突”！！！）它使用了许多我们都知道在周期的这个时间存在价格上涨的统计数据； IR 上升了；收益率很低，所以所有这些房东都在赔钱，如果他们卖掉天可能会塌下来等等，我会尝试附上它 如果这有效，那将是一个奇迹！ （这是一个 181 KB 的 pdf 评论） LL

感谢您的发帖，这是一篇很棒的报告 读起来确实发人深省，有趣的是，Melb 也被单挑出来 树脂市场的产量压缩如此之大， (a) 很难长期持续，并且 (b) 你的 CG 需要高得多来补偿你的低收益率 他的陈述“首先，澳大利亚自 1990 年代初以来没有经历过衰退现在有一个一代从未直接经历过广泛失业的澳大利亚人”；同样有趣的是，负扣税是中等收入者的游戏，我知道随着我的收入增加，我可以进入（并理解）CIP 和股票，resi IP 似乎不值得打扰，或者我的风险简直不敢相信别人不“明白”；在这里阅读建议新手“平均下降”的海报也很有趣。如果 resi 财产价格下跌，那将是“一切都好”；想知道在一个新手攒了几年钱来获得他们的第一个 IP 之后，例如，如果价格下跌 10 - 20%，他们到底如何找到购买 IP 2 的股权，即使价格更低！希望我们能有 5 到 10 年的零增长，而不是修正，为了我们所有的利益！！顺便说一句，利益冲突是所有 IB 研究报告中的标准免责声明 - 并且旨在捕捉他们在哪里做关于 XYZ 公司的研究报告，而在同一个 IB 中，咨询部门实际上是在推销咨询公司 XYZ
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完全同意 ALMOST BOB 这些文章一直是 journos 写的增长到 12%，而且他们“不会投资”；
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非常感谢报告 LL 在艾伦·科勒（Allan Kohler）几天前将图表放在新闻上之后，我到处寻找米纳克他本可以提出更强有力的论点 他的最后一段可能是最真实的 他本可以指出这是政府监管的失败 贷款人利用了政府监管 政府允许信贷资金的增长不仅比 GDP 增长快得多，而且更重要的是物业供应 但我怀疑政府中的任何人都看到了这种联系
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感谢分享 LL 30% 的报告（10 页中的 3 页）是“披露警告”、“摆脱监狱自由声明”；和“不要怪我们”；而且，正如其他人所说，对于拥有锤子的人来说，一切都是钉子如果他们的核心业务是房地产销售，那么摩根士丹利房地产集团将唱出不同的调子。现在肯定不是yipee kayay，尤其是在墨尔本，但它也不是世界末日
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我认为最有说服力的部分是最后一页（6）中的这个小部分，这表明他非常清楚自己在“放飞BS风筝”。 quot;如果澳大利亚能够实现房价稳定或名义温和下跌的周期，同时收入以 6% 的趋势增长率增长，则可以降低与超额债务相关的高估和金融风险”；因为我们都知道，在房地产周期的这个阶段，在我们的价值达到顶峰之后，这主要是实际发生的情况。 价值保持，或者有时会回落一点，租金缓慢上涨，工资增加负担能力；所有其他参数“正确”；然后几年后我们又要参加比赛了 正如作者所知道的那样，房产就是这样家庭收入可能有 恕我直言，后者几乎没有空间继续高于 GDP 的速度因为越来越多的女性进入英国《金融时报》工作并限制生孩子，根据下面的劳动力价格指数，我看到未来家庭债务偿还能力的增长将与工资增长同步回落
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WW,我向你卓越的分析能力低头“6% 趋势”；不是我的，是摩根士丹利的 我真的不再担心这个行业的小字我已经足够大，可以清楚地记得 90 年代的经济衰退和裁员以及 13% 以上的 IR 等等 房地产可能会停滞相当长的一段时间几年，但我也注意到“干旱越久，降雨越强”；当他们终于到达时 LL
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上面说得很好（粗体）
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如果你否认全球变暖，很容易继续相信
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雨总是来的下雨总会来 LL
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是的，即使在日本和美国
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嗨，格罗斯雷亚尔，我一直都知道你确实在你的帖子里放了一些金块我有很多次坚持并试图完整地阅读你的帖子但我过去未能通过第 3 段但是耶耶，这次我成功地阅读了它而且是的，你是 Spot-On
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是的，我的读Grossreal的帖子时大脑真的快要爆炸了虽然内容确实很好，但结构糟糕的句子让人很难坚持和阅读
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WW，你能举出澳大利亚房地产市场和美国之间的相似之处吗？和日本房地产市场 当然，澳大利亚的房地产市场在许多内城郊区是负担不起的，但由于澳大利亚人对房地产的情感依恋在家庭收入上升而失业率如此之低的情况下，位置优越的房产几乎是不可能负担得起的但它也不会经历价格的急剧下跌干杯，甲骨文
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澳大利亚经济的未来将越来越少地依赖于我们的中央银行和政府，而更多地依赖于中国，而中国又依赖于全球经济（我不相信中国可以减少对全球贸易的依赖） 在我看来，澳大利亚的信贷供应将加强其与全球经济活动的相关性 Samp;P 全球 1200 指数是后者的合理代表 澳大利亚拥有相当健康的采矿业今天，但面对住房供应不足，我们的银行仍然不愿意向开发商贷款这对每个专业人士来说都是一个危险信号个人投资者 IMO，澳大利亚无法再从自身的生产力为其房地产市场融资 它依赖于全球信贷 全球经济控制着全球信贷的可用性，这反过来又控制着澳大利亚的房地产增长 欢迎来到新常态
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也许你是对的 WW 我不知道 但作为投资者，只要我能负担得起加上可观的租金回报，我仍将继续投资可再生能源市场 干杯，甲骨文
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我认为你一针见血of australia 可能不适合其他人（本文中未提及任何人，只是发表一般性评论）
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